La vente aux étrangers

L'essentiel de la matière est régie par la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger. Celle-ci a essentiellement pour but de prévenir la mainmise étrangère sur le territoire suisse, de sorte que l'acquisition d'une résidence principale est généralement subordonnée à l'autorisation de l'autorité cantonale compétente (Vaud, Commission foncière II).

L'entrée en vigueur récente des accords bilatéraux a cependant conduit à certains allégements de la Loi et de son application, notamment en relation avec les ressortissants de la Communauté européenne. Pour cette catégorie de personnes, il faut faire la distinction entre un ressortissant étranger domicilié en Suisse ou domicilié à l’étranger.  

  • Quelles sont les règles s’agissant des ressortissants étrangers avec domicile à l’étranger ?

Il est possible d’acquérir un bien d’exploitation tel qu’un hôtel, un centre commercial ou une usine. Concernant le logement, il est uniquement possible d’acheter un bien dans certaines communes (liste en annexe 1). La surface nette de plancher habitable ne doit pas, en règle générale, dépasser 200 m2 et s’il s’agit d’une propriété individuelle ( pas PPE) la surface de terrain ne doit pas dépasser, en règle générale, 1000 m2. L’achat est soumis pour le canton de Vaud à l’autorisation de la Commission foncière section II.  

  • Quelles sont les règles concernant les ressortissants étrangers de l’UE ou l’AELE ?

Ils ne sont pas considérés comme des personnes à l’étranger s’ils ont leur domicile en Suisse. Ainsi, ils ont les mêmes droits que les Suisses en matière d’acquisition de biens immobiliers et n'ont donc pas besoin d'autorisation. 

  • Qu’en est-il des ressortissants étrangers hors UE ou AELE, titulaire d’une autorisation valable de séjour permis B ?

Ces personnes sont autorisées à acheter une résidence principale, la surface de terrain ne doit pas dépasser 3000 m2. Elles peuvent également acheter une résidence secondaire aux mêmes conditions qu’un ressortissant étranger avec domicile à l’étranger. En outre, la requête doit être soumise à la Commission foncière II.

  • Quelle différence y a-t-il avec les ressortissants étrangers hors UE ou AELE, mais titulaires d’une autorisation valable de séjour permis C ?

Ils ne sont pas considérés comme des personnes à l’étranger s’ils ont leur domicile en Suisse, ils ont les mêmes droits que les Suisses en matière d’acquisition de biens immobiliers et n'ont donc pas besoin d'autorisation.  

  • Quelle est la procédure pour l’achat d’une résidence secondaire ou d’un logement
    de vacances ?

Une fois le bien trouvé, il faudra procéder comme suit :

  1. La signature d’un acte de vente est conditionnée à l’obtention de l’autorisation d’achat, sous la forme authentique auprès d’un notaire.
  2. Il convient de déposer une requête avec copies de l’acte de vente et des plans envoyés à la Commission foncière II. Cette dernière est l’autorité de première instance, elle est composée de 5 membres et 4 suppléants nommés pour 5 ans par le Conseil d’Etat.
  3. Il est impératif qu’une autorisation soit libre selon le contingent annuel. Celui-ci est de 1500 cas en Suisse par année, dont 175 pour le canton de Vaud (voir annexe « contingents d’autorisation »). Si le contingent ne permet pas d’obtenir ladite autorisation, l’acquéreur sera alors contraint d’en attendre de nouveaux (le cas ne s’est pas survenu en 2017 mais il s’est posé au milieu des années 2000, voir annexe, tableau des contingents du canton de Vaud).
  4. La décision de la Commission foncière II est notifiée au Département de l’économie et du sport ainsi qu’à la Municipalité concernée, elle est aussi transmise à l’Office fédéral de la justice. En outre, le Département de l’économie et l’Office fédéral ont un droit de recours.
  5. Il est à noter que si une personne à l’étranger, son conjoint, le partenaire enregistré ou les enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaire(s) d’un logement de vacances ou d’une résidence secondaire, elle ne peut pas acquérir un autre immeuble de ce genre. En revanche, dès leur majorité, les enfants pourront à leur tour acheter un bien immobilier.

Conditions et charges qui seront mentionnées au Registre Foncier:

  1. Le propriétaire a l’interdiction de louer son bien à l’année, il ne peut le proposer à la location que pour des périodes de vacances.
  2. Il a l’obligation de requérir le consentement de la Commission foncière II si l’immeuble est vendu dans les 5 ans à compter de l’inscription au Registre Foncier.
  3. Passé un délai de 5 ans, le propriétaire a l’obligation de vendre son bien dans un délai de 2 ans s’il n’est plus utilisé par lui-même ou des membres de sa famille.
  4. Il est obligatoire d’obtenir l’autorisation de la Commission Foncière pour tout agrandissement de la surface nette de plancher.
  5. L’utilisation effective et durable de l’immeuble doit être celle d’un logement de vacances.
  • Un ressortissant étranger, domicilié à l’étranger, peut-il revendre son bien, acquis
    en Suisse ?

La revente demeure sans restriction après un délai de 5 ans, avant ce délai il faut obtenir l’accord de la Commission foncière et en principe si elle y consent,en revanche, il ne sera pas possible pour le vendeur de réaliser une plus-value, le délai de 5 ans étant un outil pour éviter la spéculation. Néanmoins, les étrangers domiciliés en Suisse n’ont pas de restrictions concernant la revente.

  • Quels conseils donneriez-vous à une personne étrangère qui projette d’acquérir un bien immobilier en Suisse?
  1. Premièrement, il faut définir s’il s’agit d’une résidence secondaire/logement de vacances ou d’une résidence principale.
  2. Il est important d’étudier avec un fiscaliste les répercutions au niveau de l’imposition revenu/fortune, à noter que s’il s’agit de l’achat d’un logement de vacances, il est possible de choisir une taxation simplifiée (sans dépôt d’une déclaration d’impôts). Je relève que, par expérience, la taxation ordinaire est souvent plus avantageuse.
  3. Il est nécessaire de réfléchir au financement, car en finançant une partie du prix par une hypothèque le risque de change sera diminué.
  4. Les émoluments de la Commission foncière II sont de l’ordre de 0.1% du prix d’achat, il convient de ne pas oublier cet élément dans le budget global.

La Lex Koller

La restriction pour l’achat de bien immobilier par des étrangers a débuté en 1961 sous forme d'un arrêté fédéral. Plus connue sous les noms de Lex Von Moos, Lex Furgler ou Lex Friederich, elle a subi des révisions fréquentes et substantielles à plusieurs occasions.

La Loi appliquée aujourd’hui est la Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) qui est entrée en vigueur le 1er janvier 1985.

La présente Loi limite l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse. Depuis les importantes modifications de 1997, elle porte le nom du conseiller fédéral Arnold Koller, élu le 10.12.1986, il se retirer le 30.04.1999.  

L’Etat des lieux de sortie

  • Faut-il établir un état des lieux de sortie ?

Oui, un état des lieux doit toujours être établi, sans exception. Il rend compte de l’état dans lequel le logement, dépôt, bureau, etc., se trouve lors du constat d’entrée-sortie. Il s’agit d’une « radiographie » du logement qui atteste non seulement de l’état dans lequel il est remis, mais sert également de quittance de remise de clés. Dès ce moment-là, le logement est réputé être réceptionné.  

L’état des lieux de sortie s’établit de pair avec un autre formulaire communément appelé « convention de sortie » dressé entre le bailleur et le locataire sortant, sur lequel figurent les frais et remises en état éventuelles à charge du locataire sortant. 

Un délai de 48h à 72 h est donné pour signaler tout défaut qui n’aurait pas été protocolé lors de l’état des lieux. Il s’applique au bailleur qui serait obligé d’adresser un avis de défaut au locataire sortant, par suite de refus de signature de l’état des lieux et/ou de la convention de sortie.En règle générale, le locataire entrant dispose de 10 jours dès l’état des lieux pour signaler par écrit postal tout dégât qu’il aurait constaté et qu’il juge nécessaire de signaler (cela va de la fissure à une raye sur un vitrage), adjoint de quelques photos indiquant les pièces concernées.  ·        

  • Quels travaux de ménage « normaux » sont-ils à prévoir ?  

Les Dispositions paritaires romandes et Règles et usages locatifs du canton de Vaud sont déjà une source d’information pour le locataire qui prépare son départ, ainsi que la check-list « états des lieux » établie par l’USPI Vaud, pratique et ludique, à même de le renseigner. 

- dans la cuisine : des nettoyages dits « d’à-fonds » sont nécessaires, tels que dégraissage des zones de cuisson (carrelage, plan de travail, appareils ménagers, hotte, buffets de cuisine, etc. ), ainsi que le détartrage des robinetteries, égouttoir, etc.

- dans la salle de bain/WC : le détartrage de tous les matériaux et accessoires, incluant également les cuvettes de WC. Les magasins spécialisés ou les entreprises sanitaires sont souvent de bon conseil concernant certains produits « venant à bout » du tartre.

- dans les pièces à vivre : dépoussiérage, balayage, lavage des sols et des portes de communication, ainsi que de toutes les boiseries, nettoyage des sangles, voire leur remplacement si celles-ci sont usées (les sangles étant à charge du locataire – RULV), nettoyage des radiateurs qui sont bien souvent oubliés, ainsi que les stores (unis ou à lamelles), dépoussiérage des toiles de tente.

- sur les sols/murs/plafonds : nettoyages standards pour enlever la poussière, spécialement lorsque les murs et plafonds sont en crépis, dont les interstices sont de véritables nids de dépôts de toutes sortes et de toiles d’araignées !

- sur les vitres : nettoyage standard, en dévissant également les fenêtres pour nettoyer les intérieurs des doubles-vitrages, pour autant que cela soit possible.      

  • Si l’on a apporté des modifications à l’appartement (même préalablement autorisées par le bailleur), doit-on remettre celui-ci dans le même état que lorsque l’on en a reçu les clés ?

En règle générale, oui. Cela dépend toutefois des autorisations données. A titre d’exemple, le locataire qui aurait été autorisé à poser un parquet flottant sur un sol en carrelage, moquette ou autre, serait tenu de l’enlever en cas de départ, spécialement si le locataire est dans le logement depuis plusieurs années.  

En effet, bien souvent, de mauvaises surprises apparaissent une fois le logement vide : le locataire entrant qui était prêt à reprendre ledit parquet et à l’entretenir le refuse, au même titre que le bailleur. L’évacuation sera dès lors à charge du locataire sortant. Cela engendre par conséquent des inconvénients vis-à-vis du locataire entrant.   ·        

  • Qu’en est-il des extérieurs ? 

Les extérieurs doivent être remis également en parfait état d’entretien et de nettoyages, puisqu’ils font partie intégrante du logement.

- pour une terrasse ?  le nettoyage s’impose pour les dalles ou carrelage de sol, des bacs à fleurs, balustrades, parapets, écoulements, grilles.

- pour un jardin : la taille des arbustes et plantations, tonte, entretien phytosanitaire, inclus le désherbage, sans oublier le nettoyage des dalles ou pavés à haute pression si cela est nécessaire, ainsi que le ramassage des feuilles. Un jardin qui serait remis en hiver ou au printemps ne fera pas exception. Le bailleur est en droit de demander un complément de nettoyage ou d’entretien à l’issue du constat ;

- sur un place de parc/garage box : la place doit être remise vidée de tout objet et nettoyée. Pour un garage-box, le système d’ouverture de la porte doit être contrôlé et le locataire devra s’assurer que toutes les clés/télécommandes dont il dispose fonctionnent. Là également, un contrôle doit être effectué par le gérant lors de l’état des lieux. 

Nous rajouterons également un commentaire pour les caves et les galetas : bien souvent oubliées, ces dépendances mises à disposition à titre gratuit et à bien plaire avec le logement doivent être également vidées et nettoyées (poussière, toiles d’araignée). Il incombe au gérant de procéder à un contrôle de ces locaux, non seulement pour s’assurer que tout soit en ordre, mais pour vérifier qu’il n’y a pas de problème technique (fuite d’une conduite passant dans la cave, porte fermant difficilement, etc.).  ·        

  • Y a-t-il quelques trucs et astuces que vous conseilleriez à un(e) locataire sortant(e) ?

Il peut également demander conseil ou charger une entreprise de nettoyages de procéder aux nettoyages nécessaires, voire partiels s’il entend procéder lui-même à certains nettoyages.  Nous conseillons à tout locataire de reprendre leur état des lieux d’entrée et de procéder comme suit :

- vérifier que toutes les clés y compris les clés complémentaires fournies en cours de bail sont au complet et qu’elles ouvrent les portes concernées;

- en cas de perte de clés, justement, le locataire doit savoir que le remplacement du(des) cylindre(s) de porte palière, boîte aux lettres, garage, etc. sera obligatoire et par conséquent à sa charge;

- signaler tout dégât qu’il aurait provoqué sans délai à son assurance RC et d’en faire part au gérant, idéalement avant l’état des lieux de sortie. Tout ce qui peut être anticipé avant la date de sortie est un gain de temps pour l’ensemble des parties. Cela est encore plus d’actualité si le constat s’effectue en présence d’un locataire sortant et d’un locataire entrant, ce dernier n’attendant plus que le moment de pouvoir emménager ! 

Bien souvent, lors de mutations, le bailleur effectue un pré-constat afin de déterminer l’état du logement et si des travaux sont à effectuer au départ du locataire. L’occasion pour les parties d’échanger sur les nombreux sujets et conseils évoqués plus haut.  

Il est précisé qu’en cas de réalisation de travaux lourds, le bailleur demandera alors à son locataire un nettoyage sommaire du logement, suffisant pour que les entreprises adjudicataires puissent travailler dans de bonnes conditions.

  • Que se passe-t-il si des dommages sont constatés ? – Sont-ils forcément à charge du locataire ?  

Les dommages constatés ne sont pas forcément à charge du locataire. Un lavabo peut tout à fait présenter une usure très avancée, provoquée par l’aggravation d’une fissure déjà notée lors de l’état  des lieux d’entrée, menant à l’inutilisation partielle ou totale du lavabo qui fuit, par exemple. Cet état de fait est dû à de l’usure normale et donc non imputable au locataire. A l’inverse, si le locataire est à l’origine d’un dégât, il devra l’annoncer à son assurance RC, comme indiqué précédemment.  

Les dommages constatés doivent être indiqués sous la rubrique appropriée du formulaire d’état des lieux et faire l’objet d’une convention de sortie, document établi séparément de l’état des lieux. Les tabelles d’amortissement en vigueur ratifiés par les accords paritaires des représentants des locataires et des professionnels de l’immobilier sont force de loi. 

Nous rendons toutefois attentifs nos locataires que l’amortissement n’entre pas d’office en ligne de compte en cas de manquements sévères constatés.  

Le bail et ses échéances

Interview de M. Gaël Loriol
Directeur adjoint chez Naef Immobilier Lausanne SA
      

  • Puis-je renoncer à un bail à loyer après l’avoir signé ?

Non. Lorsqu’un bail a été signé par les deux parties, il entre en force. Le seul moyen d’y mettre fin est de le résilier.

  • Quelle est la différence entre une résiliation contractuelle et une résiliation anticipée ?

La résiliation contractuelle se fait pour la date (échéance) de fin du bail, selon le contrat. La résiliation anticipée peut être faite en dehors de cette date.     

  • Est-ce qu’un bail peut être résilié en tout temps ? – à quelles conditions ?

Oui. Tel qu’évoqué dans la question précédente, une résiliation anticipée peut être donnée en dehors de l’échéance contractuelle. Celle-ci peut intervenir pour le 15 ou la fin d’un mois, en respectant un préavis d’un mois.    

  • Qu’est-ce qu’un délai de préavis ?

Il s’agit du délai à respecter afin de résilier son bail, qui est calculé en fonction de la réception du pli par son destinataire, et pas la date d’envoi. A titre d’exemple, le locataire qui souhaite résilier son bail de manière anticipée pour le 30 novembre 2017 devra s’assurer que sa lettre de résiliation parvienne à son bailleur au plus tard le 31 octobre 2017 ; le délai d’un mois sera respecté.

  • Quelle est la différence entre le délai et le terme du congé ?

Le délai de résiliation, c’est la durée qui doit s’écouler entre la réception du congé et l’échéance du bail, souvent trois mois. Le terme de résiliation, c’est la date pour laquelle les parties peuvent valablement mettre fin au contrat, moyennant un congé.

  • Est-ce le timbre de la poste ou le jour de réception qui fait foi lors d’une résiliation par exemple ?

Le jour de réception fait foi. En cas de doute sur l’acheminement de son pli, le locataire peut apporter sa résiliation en mains propres à son bailleur.

  • Sous quelles conditions un locataire peut-il être libéré de ses obligations par le bailleur ?

La loi le précise de manière explicite et simple : « […] il (le locataire) n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions » (art. 264 al. 1 CO).

  • Le bailleur est-il en droit de refuser un candidat proposé par le locataire lors de la résiliation d’un bail ?

Oui. Si le refus est motivé par un motif légal, tel que par exemple l’insolvabilité du candidat, le locataire doit poursuivre ses recherches. En revanche, si le candidat aurait pu être accepté mais que le bailleur ne souhaite pas donner suite à la candidature pour d’autres raisons qui n’incombent pas au locataire, ce dernier est libéré de ses obligations à la date à laquelle le candidat aurait été disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

  • Existe-t-il des congés extraordinaires qui ne tiennent pas compte des échéances légales ?

Oui. Pour ne citer que quelques exemples : le locataire, comme le bailleur, peuvent se prévaloir d’un juste motif en cas de circonstances exceptionnelles, inconnues, imprévisibles et graves. Le locataire peut résilier le bail de manière exceptionnelle en cas de défaut grave non résolu par le bailleur dans un délai raisonnable. L’usage de la chose louée doit être entravé de manière particulièrement grave. Ces deux premiers exemples sont extrêmement rares en pratique. Enfin, le bailleur peut se voir contraint de résilier un bail dans le cas où le locataire n’a pas payé son loyer malgré une mise en demeure, ou si ce dernier persiste à enfreindre son devoir de diligence envers les voisins (comportement inadapté) ou ne respecte pas un ou plusieurs éléments de son bail.

Vivre avec ses voisins, la tolérance avant tout !

Interview de M. Stéphane Boss
Directeur des Activités de Gérance et Directeur de la succursale Vaud

  • Lors de l’emménagement dans un nouvel appartement, quelles démarches peuvent faciliter les rapports de bon voisinage ?

Les premiers contacts avec le voisinage sont très importants pour démarrer une bonne relation. Aller se présenter auprès de ses voisins à l’arrivée dans l’immeuble peut faciliter les bons rapports. De nos jours, les personnes regrettent souvent de ne pas connaître leurs voisins. Apprendre à connaître son voisinage permet d’instaurer un climat de confiance et peut aussi conduire à se rendre des services, en cas d’absence notamment. 

  • Le bruit est l’une des raisons premières des conflits entre voisins, comment peut-on limiter le bruit dans son logement ?

Les personnes sont souvent très sensibles aux bruits de leurs voisins sans se rendre compte du bruit qu’elles provoquent elles-mêmes. Nous constatons que le niveau de tolérance semble avoir diminué depuis plusieurs années. Les bruits du quotidien peuvent être atténués par des petits aménagements (tapis au sol, rideaux, etc). Il est également important de suivre l’article 10) lettre a) des RULV concernant les horaires de tranquillité à respecter (évite les bruits excessifs qui peuvent incommoder les voisins ; il respecte leur repos de 22 heures à 7 heures) 

  • Est-il interdit de prendre des douches au-delà de 22h00 ?

Ceci n’est pas formellement interdit. Il faut simplement tenir compte de son voisinage et éviter des usages longs et fréquents.  

  • Quand doit-on, dans la mesure du possible, éviter de s’adonner au bricolage (perceuse, marteau, etc) ?

Là encore il y a lieu de respecter les RULV et son article 10) lettre a) à savoir entre 22H et 7H. Bien entendu, le dimanche est également un jour à préserver du bruit. Finalement tout dépend de la répétition du bruit qui peut devenir agaçante également et créer des tensions entre voisins. 

  • Quelles sont les précautions d’usage que le locataire peut prendre pour ne pas incommoder ses voisins avec les odeurs (cuisine, poubelles sur le palier ou balcon, grillade, etc) ? 

Il faut clairement éviter de laisser des poubelles sur des balcons et terrasses. La cage d’escaliers ne doit également pas être considérée comme un local container. Les règlements de maisons décrivent les bonnes manières de vivre afin de ne pas faire subir ces désagréments au voisinage. 

  • Pour les logements disposant d’un balcon, à quoi dois-je être attentif vis-à-vis de mes voisins directs (arrosage, arrimage solide bac à fleur, etc) ?

Les balcons ou terrasses sont des lieux à la vue de toutes et tous. Il y a lieu de ne pas l’utiliser comme dépôt. Les plantes doivent être installées à l’intérieur pour éviter tout risque de blesser quelqu’un. Il faut également procéder à un arrosage léger pour éviter des débordements sur les balcons du dessous. 

  • Peut-on laisser des affaires personnelles sur le palier (chaussures, parapluie, meuble, décoration, etc) ?

Cette question est très intéressante car les locataires ont tendance à utiliser les paliers comme pièce supplémentaire de rangement, sans se rendre compte des risques engendrés. En effet, pour des questions de sécurité et notamment en cas d’incendie, les cages d’escaliers doivent être libres de tout objet pour que l’évacuation des habitants se fasse sans risque. Une communication de la gérance ou du propriétaire, rappelant ce point de sécurité, sera mieux perçue et généralement respectée. Nous demandons aux gérants et concierges de suivre ceci de très près.

  • À quels éléments doit-on prêter attention dans les lieux communs (parking, corridors, caves, etc) ?

Les lieux communs sont utilisés au quotidien et la notion de risque d’accident est une préoccupation permanente. Les gérants et les concierges doivent s’assurer du bon éclairage des cages d’escaliers, que l’enrobé du parking et chemins d’accès ne soient pas dégradés. Des lieux communs propres et bien entretenus seront toujours plus respectés par les usagers.  

  • À quoi les détenteurs d’animaux domestiques doivent-ils prendre garde ?

Au respect des locaux communs et abords de l’immeuble et naturellement du voisinage. Nous en revenons également à la notion de bruit. 

  • Lorsqu’un conflit éclate entre voisins, quelles sont les options possibles pour tenter d’y mettre un terme ?

Vous évoquez un sujet très important avec cette question, à savoir les qualités de psychologie et de médiation dont doit faire preuve un gérant d’immeubles. Les plaintes d’un locataire à l’encontre d’un autre doivent être étudiées et le gérant ne peut pas agir sans savoir si ces plaintes sont bien fondées. Il faut donc que la personne plaignante lui adresse des éléments probants. Il ne faut pas oublier que de tels agissements peuvent constituer une violation du devoir de diligence du locataire et, qu’après un premier avertissement au locataire fautif, le bail pourrait être résilié en cas de récidive. La difficulté pour le gérant est de faire la distinction entre les cas relevant du bail qui peuvent se régler par des discussions permettant de mettre un terme au conflit, de ceux qui sont strictement personnels et qu’il n’appartient pas au gérant de régler. Dans ce genre de cas, nous dirigeons nos locataires vers un médiateur comme la maison des médiations.

Airbnb

Interview de M. Vincent Goye
Directeur région Vaud chez Domicim

  • Airbnb s’apparente-t-il à de la sous-location lorsqu’un locataire propose le bien sur la plate-forme ? 

Le fait de proposer un logement loué sur Airbnb est considéré comme de la sous-location, puisque le locataire va mettre celui-ci à la disposition d’une ou plusieurs autres personnes, contre paiement d’une somme d’argent. Les deux éléments essentiels d’un bail (usage de la chose et paiement d’un loyer) sont bien présents dans cette relation « en chaîne ». Il ne s’agit ni d’une colocation, ni d’un hébergement gracieux.

  • Dans quels cas le locataire qui recourt à Airbnb  viole-t-il ses obligations vis-à-vis du bailleur ? 

Dans la très grande majorité des cas, le locataire sera en infraction, car la sous-location, même si elle ne porte que sur une partie du logement, est réglementée : l’article 262 CO exige le consentement du bailleur. Dans le canton de Vaud, cet accord doit, en plus, être écrit, et le bailleur (auquel les conditions de la sous-location devront être communiquées) a 30 jours pour répondre à cette demande. Il est donc rare que le locataire respecte ces obligations, d’autant que le bailleur sera souvent dans un des trois cas de refus légaux. 

Il arrivera aussi fréquemment que le locataire viole d’autres obligations, via les agissements de son sous-locataire, dont il est responsable :

- usage de la chose avec le soin nécessaire
- manque d’égards dus aux voisins et personnes habitant l’immeuble
- non-respect des clauses du bail sur l’entreposage d’objets dans les couloirs, volume sonore, utilisation du lave-linge, fermeture de la porte d’entrée....
Des locataires « éphémères » sont en effet moins enclins à respecter le bien loué et les règles de la vie en communauté.  

  • Risque-t-on une colonisation Airbnb des centres urbains ?

A terme, si le phénomène continue à prendre de l’ampleur, on peut craindre en effet une colonisation des centres urbains. Ceux-ci sont très prisés des voyageurs et les loyers souvent plus élevés qu’en périphérie, ce qui incite les locataires à amortir ce poste de dépense en mettant leur logement à disposition plus ou moins longtemps et plus ou moins fréquemment, en fonction de leurs contingences financières. 

  • Quels seraient les risques si les propriétaires préféraient proposer leurs biens sur Airbnb plutôt que de les louer et est-ce que l’augmentation de l’offre Airbnb renforcerait la pénurie de logements ? 

Mécaniquement, si des bailleurs qui jusqu’ici louent à l’année, se tournent vers des locations de (très) courte durée, moins de logements seront disponibles et le marché locatif sera atteint. Sans aller jusqu’à parler de pénurie, les tensions actuelles seront encore un peu plus fortes.Il ne faut pas oublier en effet les contraintes pour les bailleurs classiques, puisque la location type Airbnb s’apparente à une prestation quasi-hôtelière : il n’est donc pas certain que beaucoup veuillent s’engager dans cette voie et déséquilibrent  ainsi très significativement le marché locatif. Le Conseil Fédéral, dans un rapport de janvier 2017, semble d’ailleurs écarter tout danger à court terme, puisqu’il a considéré qu’aucune loi nouvelle ne s’imposait « en l’état ». Pour parer à toute éventualité, il a toutefois mandaté un examen sur les plateformes d’hébergement. 

  • Un locataire peut-il se voir résilier son bail si le bailleur apprend que le bien a été proposé sur Airbnb par ledit locataire ? 

Si le locataire n’a pas demandé l’autorisation du bailleur, voire a outrepassé son refus, il s’expose en effet à une résiliation du bail à effet quasi-immédiat.
Le bailleur peut utiliser la procédure prévue par l’article 257f CO : adresser à son locataire une « protestation écrite », et, sans régularisation de la situation dans un délai raisonnable, résilier le bail en respectant un délai de préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. La même sanction est applicable en cas de dégradation du bien ou de plaintes intempestives du voisinage du fait des conditions d’occupation du logement.  

  • Quelles démarches le locataire doit-il entreprendre pour mettre son logement sur Airbnb ?  

Ces démarches sont multiples, car outre le droit du bail, le locataire doit respecter une multitude de réglementations ! Il devra notamment :

- recueillir l’accord écrit de son bailleur, après lui avoir communiqué les conditions de la sous-location (durée et prix notamment)
- s’inscrire sur le registre communal des entreprises si cette activité de sous-location est répétitive, car il devient alors un loueur en meublé
- verser une taxe de séjour si l’immeuble est situé dans une commune qui en a instauré une
- déclarer les revenus générés par cette activité
- déclarer ses locataires étrangers à la police, comme tout hôtelier est tenu de le faire, ou, en cas d’occupation supérieure à 3 mois, au contrôle des habitants
- vérifier le respect des prescriptions en matière d’hygiène et de sécurité (notamment de sécurité-incendie)
- s’assurer du respect de la loi sur l’égalité des personnes handicapées 

Attention enfin, lorsque la location via Airbnb est constante et répétée, les dispositions de la LDTR sur les changements d’affectation des locaux trouveront à s’appliquer, et une autorisation devra être demandée…mais ne sera pas forcément obtenue !

La sous-location

Interview de M. Guillaume Châtelain
Responsable de la gérance chez Burnier & Cie SA

  • A-t-on le droit de sous-louer son appartement ?

Oui, il est autorisé de sous-louer son appartement sous certaines conditions.·        

  • Doit-on demander l’accord de son bailleur ?

Absolument, il est impératif de demander préalablement l’accord de son bailleur avant de s’engager dans une relation contractuelle de sous-location.         

  • Comment un contrat de sous-location en bonne et due forme doit-il être rédigé ?

Attention, Le contrat sous-location est un contrat de bail en soit. Par conséquent, il est soumis aux mêmes règles qu’un contrat de bail standard. Une attention particulière devra être apportée lors de la rédaction de celui-ci. L’avis d’un professionnel est vivement conseillé.

  • Peut-on fixer un loyer supérieur à celui inscrit sur le bail ?

Une nouvelle fois, ceci ne peut être effectué que sous certaines conditions bien précises. Par exemple, dans la mesure ou des prestations supplémentaires sont offertes (appartements meublé, ou autre) une majoration peut être justifiée. Cependant, il parait primordial de rappeler que la sous-location n’est aucunement un outil juridique prévu pour engendrer un bénéfice.        

  • Le sous-locataire doit-il constituer une garantie de loyer ?

Il n’est pas obligatoire de constituer une garantie. Cela doit être déterminé lors des pourparlers pré-contractuels entre le sous-locataire et le sous-bailleur. Cependant, nous conseillons vivement d’en exiger une.

  • Qui est responsable en cas de dommage ?

Le fait qu’un contrat de sous-location soit établit, ne modifie aucunement la relation contractuelle initiale entre le bailleur et le locataire. Par conséquent, ce dernier reste responsable des éventuels dommages causés par le sous-locataire. Il en va de même pour le paiement des loyers, le locataire initial reste seul responsable.

  • Y a-t-il une durée maximale de sous-location ?

Il n’y a pas de durée maximale au sens stricte de la loi. Cependant, il est nécessaire de rappeler que la sous-location n’est envisageable que si elle adopte un caractère provisoire.En effet, le locataire initial doit obligatoirement avoir la ferme intention de réintégrer son logement.

  • Quels délais de résiliation doit observer le sous-locataire ?

Comme vu précédemment, le contrat de sous-location est un contrat à part entière. Dès lors, les délais prévus contractuellement feront foi, tout en sachant que des délais minimums, selon la nature de l’objet mise à bail, sont prévus dans la loi. Nous conseillons fortement de faire corroborer les échéances du contrat de sous-location avec celles du contrat de bail initial.

La garantie de bail à loyer

Interview de M. Fabien Anex
Directeur M&B Gérance à Lausanne et membre du comité USPI Vaud

  • À quoi sert la garantie de loyer ?

Elle sert à apporter une sécurité pour le bailleur, pour le cas où le locataire aurait, en fin de bail¸ des obligations financières envers le propriétaire qu’il ne serait pas en mesure de payer. Par exemple, des frais de réparations de dégâts, des frais de nettoyages complémentaires ou des loyers impayés.·        

  • Quels sont les valeurs minimale et maximale d’une garantie de loyer ?

Il n’existe pas de montant minimum. Un propriétaire pourrait par exemple renoncer à exiger une garantie. S’agissant des montants maximum, le Code des Obligations, complété par l’art. 2 des Règles et Usages locatifs vaudois (RULV) limite le dépôt à 3 mois de loyer net (hors charges) pour les logements.Il n’existe par contre aucune limitation dans le domaine du bail commercial, qui peut être déterminé librement entre bailleur et locataire.·        

  • De quelles manière peut-on consituter une garantie ?

Dans le canton de Vaud, le montant de garantie doit être déposé auprès d’une banque, qui émettra ensuite une attestation d’ouverture de compte mentionnant le montant, le lieu de la location et le nom des parties. Un exemplaire de cette attestation doit être remise au bailleur qui la conservera ensuite tout au long de la durée du bail.·        

  • Quels documents doit-on fournir lors de la constitution d’une garantie sur un compte bancaire suisse ?

Les exigences diffèrent selon les établissements bancaires. Néanmoins, une pièce d’identité valable et une copie du contrat de bail sont généralement indispensables à cette démarche.·        

  • De quelle manière fonctionne les services de cautionnement ?

Ils peuvent être une alternative à la garantie bancaire. Le principe peut se comparer à une assurance : en lieu et place d’argent «cash » déposé à la banque, une compagnie spécialisée (Swisscaution, Firstcaution,…) se porte garante du paiement des dommages qui pourraient être créés par le locataire. Dans ce cas, la société de cautionnement paie le montant dû au bailleur et demande ensuite au locataire de le rembourser.  La société de cautionnement ne fait que de garantir une sécurité pour le bailleur, mais n’assume pas les frais qui doivent  finalement être pris en charge par le locataire. ·        

  • Sous quelles conditions et dans quels délais peut-on récupérer sa garantie lors d’une résiliation de bail ?

La garantie est conservée par le bailleur au minimum jusqu’au jour du départ effectif (état des lieux de sortie) du locataire. Dès lors, on se trouve généralement devant les cas suivants  :

1)      Le locataire doit encore des frais à l’égard du bailleur (par exemple : nettoyages complémentaires, réparation de dégâts, solde d’un décompte de chauffage à payer encore en souffrance, etc…). Le locataire peut alors :

a.      Payer le montant demandé par le bailleur, qui libèrera ensuite la garantie de loyer.

b.      Demander à ce que le montant requis soit prélevé sur la garantie de loyer. Une demande dans ce sens, signée des deux parties, sera adressée auprès de la banque ou la société de cautionnement, qui versera son dû au bailleur et restituera le solde au locataire.

2)      Le locataire n’a pas de frais à assumer : le bailleur libère la garantie, généralement dans les 10-20  jours qui suivent l’état des lieux de sortie. Si aucune des parties ne donne suite au scenario ci-dessus, la garantie peut être récupérée par le locataire lorsqu’une année s’est écoulée après la date de fin de son bail.  

  • J'ai déjà un dépôt bancaire. Puis-je le récupérer aujourd'hui ?

La demande doit être préalablement soumise au propriétaire, qui pourrait être en droit de le refuser, par exemple si le bail prévoit que le dépôt doit être constitué par une garantie bancaire. S’il l’accepte, le locataire peut alors établir un cautionnement de loyer et ensuite récupérer son argent déposé auprès de la banque.

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Union suisse des professionnels de l'immobilier Vaud
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1094 Paudex

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