Vivre avec ses voisins, la tolérance avant tout !Interview de M.

Interview de M. Stéphane Boss
Directeur des Activités de Gérance et Directeur de la succursale Vaud

  • Lors de l’emménagement dans un nouvel appartement, quelles démarches peuvent faciliter les rapports de bon voisinage ?

Les premiers contacts avec le voisinage sont très importants pour démarrer une bonne relation. Aller se présenter auprès de ses voisins à l’arrivée dans l’immeuble peut faciliter les bons rapports. De nos jours, les personnes regrettent souvent de ne pas connaître leurs voisins. Apprendre à connaître son voisinage permet d’instaurer un climat de confiance et peut aussi conduire à se rendre des services, en cas d’absence notamment. 

  • Le bruit est l’une des raisons premières des conflits entre voisins, comment peut-on limiter le bruit dans son logement ?

Les personnes sont souvent très sensibles aux bruits de leurs voisins sans se rendre compte du bruit qu’elles provoquent elles-mêmes. Nous constatons que le niveau de tolérance semble avoir diminué depuis plusieurs années. Les bruits du quotidien peuvent être atténués par des petits aménagements (tapis au sol, rideaux, etc). Il est également important de suivre l’article 10) lettre a) des RULV concernant les horaires de tranquillité à respecter (évite les bruits excessifs qui peuvent incommoder les voisins ; il respecte leur repos de 22 heures à 7 heures) 

  • Est-il interdit de prendre des douches au-delà de 22h00 ?

Ceci n’est pas formellement interdit. Il faut simplement tenir compte de son voisinage et éviter des usages longs et fréquents.  

  • Quand doit-on, dans la mesure du possible, éviter de s’adonner au bricolage (perceuse, marteau, etc) ?

Là encore il y a lieu de respecter les RULV et son article 10) lettre a) à savoir entre 22H et 7H. Bien entendu, le dimanche est également un jour à préserver du bruit. Finalement tout dépend de la répétition du bruit qui peut devenir agaçante également et créer des tensions entre voisins. 

  • Quelles sont les précautions d’usage que le locataire peut prendre pour ne pas incommoder ses voisins avec les odeurs (cuisine, poubelles sur le palier ou balcon, grillade, etc) ? 

Il faut clairement éviter de laisser des poubelles sur des balcons et terrasses. La cage d’escaliers ne doit également pas être considérée comme un local container. Les règlements de maisons décrivent les bonnes manières de vivre afin de ne pas faire subir ces désagréments au voisinage. 

  • Pour les logements disposant d’un balcon, à quoi dois-je être attentif vis-à-vis de mes voisins directs (arrosage, arrimage solide bac à fleur, etc) ?

Les balcons ou terrasses sont des lieux à la vue de toutes et tous. Il y a lieu de ne pas l’utiliser comme dépôt. Les plantes doivent être installées à l’intérieur pour éviter tout risque de blesser quelqu’un. Il faut également procéder à un arrosage léger pour éviter des débordements sur les balcons du dessous. 

  • Peut-on laisser des affaires personnelles sur le palier (chaussures, parapluie, meuble, décoration, etc) ?

Cette question est très intéressante car les locataires ont tendance à utiliser les paliers comme pièce supplémentaire de rangement, sans se rendre compte des risques engendrés. En effet, pour des questions de sécurité et notamment en cas d’incendie, les cages d’escaliers doivent être libres de tout objet pour que l’évacuation des habitants se fasse sans risque. Une communication de la gérance ou du propriétaire, rappelant ce point de sécurité, sera mieux perçue et généralement respectée. Nous demandons aux gérants et concierges de suivre ceci de très près.

  • À quels éléments doit-on prêter attention dans les lieux communs (parking, corridors, caves, etc) ?

Les lieux communs sont utilisés au quotidien et la notion de risque d’accident est une préoccupation permanente. Les gérants et les concierges doivent s’assurer du bon éclairage des cages d’escaliers, que l’enrobé du parking et chemins d’accès ne soit pas dégradés. Des lieux communs propres et bien entretenus seront toujours plus respectés par les usagers.  

  • À quoi les détenteurs d’animaux domestiques doivent-ils prendre garde ?

Au respect des locaux communs et abords de l’immeuble et naturellement du voisinage. Nous en revenons également à la notion de bruit. 

  • Lorsqu’un conflit éclate entre voisins, quelles sont les options possibles pour tenter d’y mettre un terme ?

Vous évoquez un sujet très important avec cette question, à savoir les qualités de psychologie et de médiation dont doit faire preuve un gérant d’immeubles. Les plaintes d’un locataire à l’encontre d’un autre doivent être étudiées et le gérant ne peut pas agir sans savoir si ces plaintes sont bien fondées. Il faut donc que la personne plaignante lui adresse des éléments probants. Il ne faut pas oublier que de tels agissements peuvent constituer une violation du devoir de diligence du locataire et, qu’après un premier avertissement au locataire fautif, le bail pourrait être résilié en cas de récidive. La difficulté pour le gérant est de faire la distinction entre les cas relevant du bail qui peuvent se régler par des discussions permettant de mettre un terme au conflit, de ceux qui sont strictement personnels et qu’il n’appartient pas au gérant de régler. Dans ce genre de cas, nous dirigeons nos locataires vers un médiateur comme la maison des médiations.

Airbnb

Interview de M. Vincent Goye
Directeur région Vaud chez Domicim

  • Airbnb s’apparente-t-il à de la sous-location lorsqu’un locataire propose le bien sur la plate-forme ? 

Le fait de proposer un logement loué sur Airbnb est considéré comme de la sous-location, puisque le locataire va mettre celui-ci à la disposition d’une ou plusieurs autres personnes, contre paiement d’une somme d’argent. Les deux éléments essentiels d’un bail (usage de la chose et paiement d’un loyer) sont bien présents dans cette relation « en chaîne ». Il ne s’agit ni d’une colocation, ni d’un hébergement gracieux.

  • Dans quels cas le locataire qui recourt à Airbnb  viole-t-il ses obligations vis-à-vis du bailleur ? 

Dans la très grande majorité des cas, le locataire sera en infraction, car la sous-location, même si elle ne porte que sur une partie du logement, est réglementée : l’article 262 CO exige le consentement du bailleur. Dans le canton de Vaud, cet accord doit, en plus, être écrit, et le bailleur (auquel les conditions de la sous-location devront être communiquées) a 30 jours pour répondre à cette demande. Il est donc rare que le locataire respecte ces obligations, d’autant que le bailleur sera souvent dans un des trois cas de refus légaux. 

Il arrivera aussi fréquemment que le locataire viole d’autres obligations, via les agissements de son sous-locataire, dont il est responsable :

- usage de la chose avec le soin nécessaire
- manque d’égards dus aux voisins et personnes habitant l’immeuble
- non-respect des clauses du bail sur l’entreposage d’objets dans les couloirs, volume sonore, utilisation du lave-linge, fermeture de la porte d’entrée....
Des locataires « éphémères » sont en effet moins enclins à respecter le bien loué et les règles de la vie en communauté.  

  • Risque-t-on une colonisation Airbnb des centres urbains ?

A terme, si le phénomène continue à prendre de l’ampleur, on peut craindre en effet une colonisation des centres urbains. Ceux-ci sont très prisés des voyageurs et les loyers souvent plus élevés qu’en périphérie, ce qui incite les locataires à amortir ce poste de dépense en mettant leur logement à disposition plus ou moins longtemps et plus ou moins fréquemment, en fonction de leurs contingences financières. 

  • Quels seraient les risques si les propriétaires préféraient proposer leurs biens sur Airbnb plutôt que de les louer et est-ce que l’augmentation de l’offre Airbnb renforcerait la pénurie de logements ? 

Mécaniquement, si des bailleurs qui jusqu’ici louent à l’année, se tournent vers des locations de (très) courte durée, moins de logements seront disponibles et le marché locatif sera atteint. Sans aller jusqu’à parler de pénurie, les tensions actuelles seront encore un peu plus fortes.Il ne faut pas oublier en effet les contraintes pour les bailleurs classiques, puisque la location type Airbnb s’apparente à une prestation quasi-hôtelière : il n’est donc pas certain que beaucoup veuillent s’engager dans cette voie et déséquilibrent  ainsi très significativement le marché locatif. Le Conseil Fédéral, dans un rapport de janvier 2017, semble d’ailleurs écarter tout danger à court terme, puisqu’il a considéré qu’aucune loi nouvelle ne s’imposait « en l’état ». Pour parer à toute éventualité, il a toutefois mandaté un examen sur les plateformes d’hébergement. 

  • Un locataire peut-il se voir résilier son bail si le bailleur apprend que le bien a été proposé sur Airbnb par ledit locataire ? 

Si le locataire n’a pas demandé l’autorisation du bailleur, voire a outrepassé son refus, il s’expose en effet à une résiliation du bail à effet quasi-immédiat.
Le bailleur peut utiliser la procédure prévue par l’article 257f CO : adresser à son locataire une « protestation écrite », et, sans régularisation de la situation dans un délai raisonnable, résilier le bail en respectant un délai de préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. La même sanction est applicable en cas de dégradation du bien ou de plaintes intempestives du voisinage du fait des conditions d’occupation du logement.  

  • Quelles démarches le locataire doit-il entreprendre pour mettre son logement sur Airbnb ?  

Ces démarches sont multiples, car outre le droit du bail, le locataire doit respecter une multitude de réglementations ! Il devra notamment :

- recueillir l’accord écrit de son bailleur, après lui avoir communiqué les conditions de la sous-location (durée et prix notamment)
- s’inscrire sur le registre communal des entreprises si cette activité de sous-location est répétitive, car il devient alors un loueur en meublé
- verser une taxe de séjour si l’immeuble est situé dans une commune qui en a instauré une
- déclarer les revenus générés par cette activité
- déclarer ses locataires étrangers à la police, comme tout hôtelier est tenu de le faire, ou, en cas d’occupation supérieure à 3 mois, au contrôle des habitants
- vérifier le respect des prescriptions en matière d’hygiène et de sécurité (notamment de sécurité-incendie)
- s’assurer du respect de la loi sur l’égalité des personnes handicapées 

Attention enfin, lorsque la location via Airbnb est constante et répétée, les dispositions de la LDTR sur les changements d’affectation des locaux trouveront à s’appliquer, et une autorisation devra être demandée…mais ne sera pas forcément obtenue !

La sous-location

Interview de M. Guillaume Châtelain
Responsable de la gérance chez Burnier & Cie SA

  • A-t-on le droit de sous-louer son appartement ?

Oui, il est autorisé de sous-louer son appartement sous certaines conditions.·        

  • Doit-on demander l’accord de son bailleur ?

Absolument, il est impératif de demander préalablement l’accord de son bailleur avant de s’engager dans une relation contractuelle de sous-location.         

  • Comment un contrat de sous-location en bonne et due forme doit-il être rédigé ?

Attention, Le contrat sous-location est un contrat de bail en soit. Par conséquent, il est soumis aux mêmes règles qu’un contrat de bail standard. Une attention particulière devra être apportée lors de la rédaction de celui-ci. L’avis d’un professionnel est vivement conseillé.

  • Peut-on fixer un loyer supérieur à celui inscrit sur le bail ?

Une nouvelle fois, ceci ne peut être effectué que sous certaines conditions bien précises. Par exemple, dans la mesure ou des prestations supplémentaires sont offertes (appartements meublé, ou autre) une majoration peut être justifiée. Cependant, il parait primordial de rappeler que la sous-location n’est aucunement un outil juridique prévu pour engendrer un bénéfice.        

  • Le sous-locataire doit-il constituer une garantie de loyer ?

Il n’est pas obligatoire de constituer une garantie. Cela doit être déterminé lors des pourparlers pré-contractuels entre le sous-locataire et le sous-bailleur. Cependant, nous conseillons vivement d’en exiger une.

  • Qui est responsable en cas de dommage ?

Le fait qu’un contrat de sous-location soit établit, ne modifie aucunement la relation contractuelle initiale entre le bailleur et le locataire. Par conséquent, ce dernier reste responsable des éventuels dommages causés par le sous-locataire. Il en va de même pour le paiement des loyers, le locataire initial reste seul responsable.

  • Y a-t-il une durée maximale de sous-location ?

Il n’y a pas de durée maximale au sens stricte de la loi. Cependant, il est nécessaire de rappeler que la sous-location n’est envisageable que si elle adopte un caractère provisoire.En effet, le locataire initial doit obligatoirement avoir la ferme intention de réintégrer son logement.

  • Quels délais de résiliation doit observer le sous-locataire ?

Comme vu précédemment, le contrat de sous-location est un contrat à part entière. Dès lors, les délais prévus contractuellement feront foi, tout en sachant que des délais minimums, selon la nature de l’objet mise à bail, sont prévus dans la loi. Nous conseillons fortement de faire corroborer les échéances du contrat de sous-location avec celles du contrat de bail initial.

La garantie de bail à loyer

Interview de M. Fabien Anex
Directeur M&B Gérance à Lausanne et membre du comité USPI Vaud

  • À quoi sert la garantie de loyer ?

Elle sert à apporter une sécurité pour le bailleur, pour le cas où le locataire aurait, en fin de bail¸ des obligations financières envers le propriétaire qu’il ne serait pas en mesure de payer. Par exemple, des frais de réparations de dégâts, des frais de nettoyages complémentaires ou des loyers impayés.·        

  • Quels sont les valeurs minimale et maximale d’une garantie de loyer ?

Il n’existe pas de montant minimum. Un propriétaire pourrait par exemple renoncer à exiger une garantie. S’agissant des montants maximum, le Code des Obligations, complété par l’art. 2 des Règles et Usages locatifs vaudois (RULV) limite le dépôt à 3 mois de loyer net (hors charges) pour les logements.Il n’existe par contre aucune limitation dans le domaine du bail commercial, qui peut être déterminé librement entre bailleur et locataire.·        

  • De quelles manière peut-on consituter une garantie ?

Dans le canton de Vaud, le montant de garantie doit être déposé auprès d’une banque, qui émettra ensuite une attestation d’ouverture de compte mentionnant le montant, le lieu de la location et le nom des parties. Un exemplaire de cette attestation doit être remise au bailleur qui la conservera ensuite tout au long de la durée du bail.·        

  • Quels documents doit-on fournir lors de la constitution d’une garantie sur un compte bancaire suisse ?

Les exigences diffèrent selon les établissements bancaires. Néanmoins, une pièce d’identité valable et une copie du contrat de bail sont généralement indispensables à cette démarche.·        

  • De quelle manière fonctionne les services de cautionnement ?

Ils peuvent être une alternative à la garantie bancaire. Le principe peut se comparer à une assurance : en lieu et place d’argent «cash » déposé à la banque, une compagnie spécialisée (Swisscaution, Firstcaution,…) se porte garante du paiement des dommages qui pourraient être créés par le locataire. Dans ce cas, la société de cautionnement paie le montant dû au bailleur et demande ensuite au locataire de le rembourser.  La société de cautionnement ne fait que de garantir une sécurité pour le bailleur, mais n’assume pas les frais qui doivent  finalement être pris en charge par le locataire. ·        

  • Sous quelles conditions et dans quels délais peut-on récupérer sa garantie lors d’une résiliation de bail ?

La garantie est conservée par le bailleur au minimum jusqu’au jour du départ effectif (état des lieux de sortie) du locataire. Dès lors, on se trouve généralement devant les cas suivants  :

1)      Le locataire doit encore des frais à l’égard du bailleur (par exemple : nettoyages complémentaires, réparation de dégâts, solde d’un décompte de chauffage à payer encore en souffrance, etc…). Le locataire peut alors :

a.      Payer le montant demandé par le bailleur, qui libèrera ensuite la garantie de loyer.

b.      Demander à ce que le montant requis soit prélevé sur la garantie de loyer. Une demande dans ce sens, signée des deux parties, sera adressée auprès de la banque ou la société de cautionnement, qui versera son dû au bailleur et restituera le solde au locataire.

2)      Le locataire n’a pas de frais à assumer : le bailleur libère la garantie, généralement dans les 10-20  jours qui suivent l’état des lieux de sortie. Si aucune des parties ne donne suite au scenario ci-dessus, la garantie peut être récupérée par le locataire lorsqu’une année s’est écoulée après la date de fin de son bail.  

  • J'ai déjà un dépôt bancaire. Puis-je le récupérer aujourd'hui ?

La demande doit être préalablement soumise au propriétaire, qui pourrait être en droit de le refuser, par exemple si le bail prévoit que le dépôt doit être constitué par une garantie bancaire. S’il l’accepte, le locataire peut alors établir un cautionnement de loyer et ensuite récupérer son argent déposé auprès de la banque.

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Union suisse des professionnels de l'immobilier Vaud
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1094 Paudex

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Fax 058 796 33 82

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