La fixation du loyer

  • Comment le bailleur fixe-t-il le loyer d’un logement ?

Le bailleur a plusieurs façons de fixer les loyers. Il peut soit apprécier les loyers du marché, soit modifier le loyer par l’augmentation des charges d’exploitations de l’immeuble, l’évolution du taux hypothécaire et de l’indice suisse des prix à la consommation soit par la répercussion d’éventuels travaux à plus-value tels que la rénovation du bien en question ou de l’immeuble, l’amélioration énergétique, le remplacement des fenêtres ou encore le remplacement de la chaufferie, etc.  

  • Que rémunère le loyer (usage et entretien) ?

Le loyer rémunère non seulement l’usage de la chose louée mais également son entretien. Grâce au loyer qu’il reçoit le bailleur est présumé pouvoir entretenir (réparer) les locaux loués.

  • Le loyer est-il soumis à la TVA ?

D’ordinaire les loyers ne sont pas soumis à la TVA. Toutefois il existe des exceptions : location d’appartement/chambre et salle dans les hôtels ou restaurants, location de places de camping, location de places de parc sauf si elles sont liées à un immeuble, la location de surfaces de stands de foires ou d‘exposition et celle de locaux destinés à des foires ou des congrès. De plus, si le bailleur et le locataire sont assujettis à la TVA et que les locaux sont destinés à une activité professionnelle imposable, la TVA pourra être ajoutée au loyer.

  • Le loyer peut-il se référer uniquement à l’ISPC ? Si oui, dans quels cas ?  

Il s’agit de baux indexés. La particularité impérative de ce type de bail est sa durée d’au moins 5 ans. Le loyer variera en fonction de l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation uniquement, on ne tiendra donc pas compte de l’évolution du taux hypothécaire de référence. Le locataire bénéficie souvent d’une clause dérogatoire lui permettant de résilier chaque année le bail à loyer. Toutefois cette option peut être offerte qu’au locataire et non au bailleur. Ce type de bail est presque toujours utilisé pour les locaux commerciaux mais peut l’être également pour les locaux d’habitation.

  • Quelles sont les conditions que doit respecter un contrat de bail avec un loyer échelonné ?

La clause d’échelonnement dans un bail à loyer est valable uniquement lorsque le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans. Le loyer pourra être augmenté une fois par an au plus. Les loyers sont ainsi définis par avance et indiqué dans le bail.

Le paiement du loyer

  • Quand doit-on payer son loyer ?  

Le loyer se paie par mois d’avance, selon l’art 1 du CCR (contrat-cadre romand) ainsi que selon l’art 7 des RULV, qui dérogent à l'art. 257c CO qui prévoit que le loyer et les frais accessoires doivent être payés à la fin de chaque mois (échu). En d’autres termes, le loyer doit donc être versé sur le compte du bailleur, au plus tard le dernier jour du mois pour le mois qui suit.    

  • Que se passe-t-il en cas de non-paiement ou de paiement en retard du loyer ?

Le locataire, en cas de non-paiement de son loyer, va en premier lieu recevoir un rappel l’invitant à payer son dû dans les 10 jours. Par l’intermédiaire du rappel, le bailleur peut encourager le locataire à une prise de contact pour trouver un arrangement de paiement si cette situation relève d’un caractère exceptionnel. A l’expiration de ce délai de 10 jours, le locataire va faire l’objet d’une mise en demeure pour non-paiement du loyer (art. 257d CO). À la réception de cette mise en demeure, le locataire sera au bénéfice d’un délai de 30 jours pour payer son loyer. Il est important d’envoyer, sous plis séparé, la mise en demeure au conjoint(e) dans le cas où le locataire serait marié ou vivrait en partenariat enregistré. Le délai de 30 jours court dès la réception effective du recommandé ou à l’expiration du délai de garde de ce dernier (7jours ouvrables). Dans ce cas, c’est la théorie de la réception relative qui s’applique.  

Si le locataire ne s’est pas exécuté dans le temps qui lui a été imparti, son contrat de bail pourra être résilié pour motif de non-paiement pour la fin du mois suivant, ceci par courrier recommandé.    

  • Comment se déroule une résiliation du bail en cas de défaut de paiement du loyer ?  

La première étape consiste en l’envoi de la résiliation du contrat de bail pour non-paiement (art 257d CO) à l’expiration du délai de 30 jours de paiement imparti par la mise en demeure. Attention, lorsque le locataire est marié ou qu’il est en partenariat enregistré, la résiliation devra aussi être envoyée à son conjoint(e). Pour la résiliation du contrat de bail, c’est la théorie de la réception absolue qui s’applique, c’est-à-dire que la résiliation est réputée reçue le lendemain du dépôt de l’avis postal dans la boîte aux lettres de la personne concernée.

Le locataire, dont le bail a été résilié, doit libérer les locaux pour la date indiquée sur la formule de résiliation. Peu avant la date butoir, la régie prend contact avec la personne concernée pour fixer la date de l’état des lieux de sortie.

Dans le cas ou la personne ne libérerait pas l’appartement à la date convenue, il faudra intenter une action en justice en ouvrant une procédure sommaire pour cas clair (non-paiement). Cette procédure conduira à un jugement, qui une fois entré en force et si les locataires sont toujours dans les locaux après une période de 30 jours, donnera l’autorisation au bailleur de faire recours à la force publique pour faire évacuer le logement.    

  • Est-ce que la garantie peut servir de paiement des loyers courants ?  

En aucun cas la garantie de loyer ne peut être utilisée par le locataire pour subvenir à des besoins courants. La garantie de loyer sera libérée en fin de bail, conjointement par le locataire et le bailleur. Cette garantie servira à couvrir les loyers impayés et/ou les défauts et autres dégâts pouvant être imputés au locataire.    

  • Peut-on payer son loyer en crypto-monnaie ?  

A notre connaissance, aucune régie immobilière ne propose d’effectuer le paiement de son loyer en crypto-monnaie. Les exemples de transactions en crypto-monnaie sont rares. La station de St. Moritz offre la possibilité d’effectuer certains paiements au moyen du bitcoin. Pour l’instant, le scepticisme est de mise, l’instabilité et la volatilité des crypto-monnaies rendent l’exercice périlleux.  

Les devoirs du locataire en fin de bail

  • Devoirs du locataire en fin de bail À quoi doit faire attention le locataire lorsqu’il adresse une résiliation de bail à son bailleur ? 

Il doit faire parvenir sa résiliation au bailleur dans les délais convenus, par écrit et idéalement par courrier recommandé pour disposer d’une preuve en cas de besoin. Il fera également attention s’il est marié ou en partenariat enregistré car la résiliation ne sera valable que si les deux parties l’ont signée. Le préavis de congé pour un logement est généralement de trois mois mais le locataire prendra garde au délai de congé inscrit sur son contrat de bail. A noter que la résiliation est traitée en fonction de la date de réception au bailleur et non du timbre postal. 

  • Quelles différences y a-t-il entre une résiliation de bail anticipée, légale, contractuelle et quelles sont les obligations qui en découlent ? 

La résiliation anticipée est le fait de résilier son contrat de bail sans observer le délai de congé avec un préavis minimum d’un mois pour le quinze ou la fin du mois. Le locataire doit en informer le bailleur par écrit en précisant la date de restitution de la chose et a l’obligation de présenter au moins un locataire solvable qui est disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions à la date de restitution donnée par le locataire. S’il ne retrouve pas de potentiel repreneur, le locataire est responsable du paiement du loyer jusqu’à l’échéance de son contrat. Si le bailleur n’accepte pas le candidat solvable proposé par le locataire, celui-ci est libéré de ses obligations à la date souhaitée. 

La résiliation légale est le fait de résilier son contrat de bail pour l’une des échéances légales. Nous avons trois échéances légales, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. En effet, si le contrat de bail ne mentionne pas d’échéance ou de préavis, le délai légal de trois mois s’applique. Le locataire n’est donc pas tenu de retrouver un locataire car il a résilié dans le délai imparti. 

La résiliation contractuelle est le fait de résilier son contrat de bail pour son échéance contractuelle. Ainsi, le locataire avise le bailleur dans le délai imparti et n’est donc pas responsable de trouver un nouveau locataire. Cependant, il ne doit pas empêcher les visites et doit donc faciliter la relocation. 

  • Le locataire peut-il laisser des meubles ou des aménagements (chatière, peinture différente de l’état des lieux d’entrée, cloisons, etc.) faits pendant la durée de son bail ? 

Il est possible pour le locataire sortant de laisser des meubles ou différents aménagements qu’il aurait réalisés pendant la durée du bail uniquement si le locataire entrant les accepte. Cependant, il faudra spécifier à ce nouveau locataire qu’il devra remettre le logement dans son état initial lors de son départ si son repreneur ne souhaite pas les garder en l’état. 

  • Le locataire est-il tenu de recevoir des visites de potentiels futurs preneurs du bail ? Y compris lors d’une résiliation contractuelle ? 

Il doit permettre au bailleur d’inspecter la chose dans la mesure où ceci est nécessaire à la relocation des locaux. En effet, sauf cas urgent, il est possible d’imposer dans les cinq jours une visite des locaux. Elle peut avoir lieu tous les jours, sauf dimanche et jours fériés. Même lors d’une résiliation contractuelle, le locataire doit pouvoir faire visiter son logement pour faciliter la relocation. 

  • Dans quels cas un locataire pourrait-il ne pas être tenu de rendre le logement dans le même état que lors de la conclusion de son bail ? 

Lorsque le bailleur prévoit de faire des rénovations diverses, il informe le locataire qu’il est possible de laisser les locaux dans leur état actuel. Le locataire n’est pas tenu de remettre les locaux en l’état initial si le nouveau locataire reprend les divers aménagements faits par celui-ci (peintures diverses, pose de moquette, etc.). 

  • Quels travaux ménagers doit exécuter le locataire sortant afin de restituer son logement ? 

En plus des nettoyages usuels (sols, boiseries, radiateurs, fenêtres, agencement cuisine, carrelage, joints, etc.), le locataire devra nettoyer les stores (intérieur et extérieur), appareils sanitaires (détartrage et débouchage des écoulements), appareils ménagers (remplacement des bacs à légumes fendus ou cassés dans le frigo, portillon du freezer), balcon/terrasse (débouchage des écoulements, nettoyage des mousses).Il devra également remplacer les interrupteurs/prises cassés, nettoyer et/ou changer le filtre de la hotte de ventilation, reboucher les trous dans les murs et repeindre les éventuels murs en leur état initial. Cette liste regroupe les principaux contrôles et travaux préparatifs à faire avant l’état des lieux de sortie.  

  • Le locataire est-il tenu d’être présent lors de l’ELS ? 

Le locataire doit être présent lors de l’état des lieux de sortie ou se faire représenter par un tiers muni d’une procuration. Il a tout intérêt à être présent afin d’éviter de quelconques problèmes liés à l’état de l’appartement. 

  • Dans quel cas le locataire sortant sera-t-il contraint à devoir des frais au bailleur ? 

Lorsque des dégâts sont constatés à l’état des lieux de sortie, le bailleur établit, en annexe à l’état des lieux, une convention de sortie afin d’énumérer les divers problèmes observés. Pour ce faire, il se munira de l’état des lieux d’entrée pour comparer les différents points. Une fois ceci établi, il vérifiera ultérieurement la durée d’amortissement écoulée afin de procéder au calcul exact de l’indemnité due par le locataire.

Que faire en cas de décès d’un proche si celui-ci est locataire ?

  • Les héritiers ont-ils la responsabilité du bail de la personne défunte ? Le décès met-il fin au contrat de bail ?          

Il s’agit là d’une double question épineuse. En matière de succession, l’ensemble des droits et obligations du défunt (« de cujus » en langage juridique) passent à ses héritiers et ce dès l’ouverture de la succession, du seul fait du décès. Les héritiers sont donc « saisis » des droits et obligations du défunt dès l’ouverture de la succession, malgré le fait qu’il leur est encore loisible de répudier la succession. En vertu des dispositions légales en matière de droit du bail, le bail passe aux héritiers. Il s’en suit que l’hoirie qui forme une communauté devient le locataire et reprend les droits et obligations qui découlent du bail.

  • Si les héritiers décident de résilier le bail, doivent-ils tous signer la lettre de résiliation ? 

S’il y a plusieurs héritiers, ils acquièrent ensemble l’universalité de la succession ; ils forment donc une communauté héréditaire dite « hoirie » et sont propriétaires en main commune du patrimoine et des droits du défunt. Ceci implique que les actes juridiques doivent être formulés de manière conjoints et unanimes et la résiliation, en particulier, signée par tous.

  • Dans le cadre du droit du bail, les héritiers doivent-ils produire des documents particuliers lors du décès du locataire ? 

Dans ces moments de deuil, souvent synonymes de phase de vie émotionnellement chargée et compliquée, il y a effectivement besoin de documents officiels pour pouvoir effectuer des démarches administratives et en matière de contrat de bail. En premier lieu, il faut demander un certificat de décès qui, idéalement, devrait être accompagné de l’indication de l’identité des héritiers pressentis. Puis, dans un 2ème temps, il faut que la succession obtienne le certificat d’héritier, document officiel qui permet de renseigner le bailleur et au besoin résilier le contrat de bail. 

  • Y a-t-il des cas où les héritiers ne sont pas contraints d’honorer le contrat de bail de la personne défunte ? 

Il y a 2 hypothèses, l’une contractuelle et l’autre résultant des dispositions légales en matière de succession. Le premier cas consiste en la particularité que les parties ont prévu, contractuellement, un bail dont l’échéance est le décès du locataire. Il s’agit dans ce cas de figure d’un bail de durée déterminée et qui prend fin, sans qu’il passe aux héritiers, le jour de la survenance de l’évènement. Cette construction contractuelle, juridiquement possible, est rarement utilisée dans la pratique.   

La 2ème hypothèse, quant à elle bien plus fréquente, est celle où la succession est répudiée par les héritiers. En pratique, le montant dû par les héritiers entre dans la masse en faillite qui est traitée par l’Office des Poursuites et Faillites et qui clôture la succession. A défaut d’actifs suffisants, les loyers dus doivent être abandonnés par le bailleur totalement, ou partiellement pour les cas où une garantie de loyer existe.

  • Dans la mesure où les héritiers accepteraient la succession, peuvent-ils résilier le bail en tout temps ? 

Le législateur a prévu une possibilité de résiliation extraordinaire pour des héritiers qui peuvent dénoncer le contrat avec un préavis légal (3 mois pour un logement et 6 mois pour un bail commercial) pour le prochain terme légal qui en Suisse romande est le 1eravril, 1er juillet ou 1er octobre. Pour pouvoir invoquer ces dispositions, il est nécessaire de résilier pour le prochain terme légal dans un délai très court qui débute avec l'obtention du certificat d'héritiers. A défaut, les héritiers perdent la faculté d’invoquer ces dispositions et, comme il en ressort des réponses apportées, le bail passe définitivement aux héritiers. Cela implique que les droits et obligations qui découlent du contrat restent inchangés et que ce sont donc les mêmes règles que pour un locataire qui souhaite résilier qui s’appliquent. (Résiliation anticipée en proposant un repreneur ou résiliation ordinaire en respectant les délais de résiliation contractuels)

  • Qu’en est-il si les héritiers du locataire répudient la succession ? 

Le bail est en principe résilié par l’Office des Poursuites et Faillites et les clés du logement restituées par ledit office. Dans ce cas de figure, le bailleur devra respecter les dispositions en matière du Code civil, soit de laisser aux héritiers un délai (environ 20 jours) pour récupérer les biens personnels, même si la succession a été répudiée (Art. 573 CC) avant de procéder à l’évacuation des biens garnissant les locaux et pouvoir les relouer.

  • À partir de quand le délai de résiliation court-il pour les héritiers ?   

La succession ne peut, en principe, pas agir avant réception du certificat d’héritier. En pratique, on observe toutefois souvent une certaine flexibilité et, heureusement, du pragmatisme adapté à chaque cas, lorsque la volonté des héritiers est de résilier le bail. Il est à relever qu’un traitement particulier s’impose dans les cas où un délai très long s’écoule pour la succession avant de pouvoir agir. En effet, si les héritiers pressentis, ou l’un d’entre eux, souhaitent résilier le bail pour des raisons économiques, ils peuvent en cas de complication dans le cadre de la succession et l’obtention du certificat d’héritier, invoquer les dispositions du « nouveau » droit de la protection de l’adulte, entré en vigueur depuis le 1.1.2013. Ladites législation a repris, à l’art. 390 CC, une disposition générale qui permet à l’autorité de protection de l’adulte d’instituer une curatelle en raison d’absence. Dans ce cas-là, le Juge de Paix désigne alors un curateur de représentation selon les dispositions des articles 394 et 395 CC. Le curateur pourra ainsi agir et résilier le bail.

  • En cas d’héritiers multiples est-ce que le bail peut être repris par un seul des héritiers ?   

Non. Dans ce cas de figure, le bail doit être résilié par tous les héritiers et ce de manière anticipée, en proposant l’éventuel héritier intéressé en tant que repreneur. Relevons que le bailleur aura la faculté d’accepter le repreneur ou de libérer la succession de ses obligations sans louer l’appartement à l’intéressé.

Le défaut de la chose louée

  • Qu’est qu’un défaut de la chose louée ?

Il s’agit d’une qualité promise ou légitimement attendue du bien loué, qui disparaît ou est réduite. On distingue des défauts matériels  (infiltration d’eau, déficit d’isolation, équipement plus fonctionnel, …) et des défauts immatériels (Nuisances sonores, refus des autorités d’autoriser l’affectation prévue,…). Une part subjective se cache bien souvent derrière cette notion de défaut, les attentes et la tolérance des uns n’étant pas toujours celles des autres. 

  • Si l’objet présente des défauts, pourriez-vous nous rappeler les obligations : -du bailleur ?

Il doit y remédier dès qu’il en a connaissance et ceci dans un délai raisonnable. Ce délai variera donc en fonction de la nature du défaut, respectivement des moyens à mettre en œuvre pour y remédier. Une serrure de garage-box un peu grippée et capricieuse à l’ouverture ou l’apparition de gouttes d’eau dans un plafond n’exigeront pas la même urgence et les mêmes moyens. -du locataire ? Il doit informer le bailleur des défauts dont la réfection ne lui incombe pas. On peut donc exclure les menus défauts qui ne requièrent pas de compétence particulière et dont le prix n’excède pas 150 chf (ce montant est discutable et discuté car les avis divergent). Cette information de défaut se voudra être la plus précise possible (photos, pièces/locaux touchés, description de la nuisance subie), afin de permettre d’en jauger l’importance et de réagir en conséquence. Il m’apparaît judicieux que le bailleur ou son représentant se rendent sur place pour évaluer au plus juste la situation et prendre les dispositions utiles. A cet instant-là, pour autant que le défaut soit concret, l’inaction du bailleur peut mener à des prétentions financières et des actions en justice (consignation de loyer, dédommagement, réduction de loyer, etc…)  

  • Pour un locataire que signifie « l’obligation d’aviser le bailleur » et quel est le délai à respecter ?

C’est un aspect du droit qui vise à permettre au bailleur, qui n’occupe pas ses locaux/biens, d’en assurer la pérennité en étant informé des défauts constatés, ainsi que des défauts prévisibles. Il est attendu du locataire qu’il ne laisse pas l’objet se détériorer et qu’il réagisse aux évolutions matérielles et immatérielles citées au point 1. Dans les cas extrêmes, le locataire se voulant discret et ne souhaitant interpeler sa gérance pour peu de choses, pourrait se voir être tenu responsable de l’ampleur du dégât vu son manque de communication. En revanche, d’un point de vue légal, il n’y pas de délai à respecter, mais on ne saurait donc suggérer aux locataires de faire preuve de prudence, et l’inviter à signaler immédiatement tout problème qu’il rencontre dans son appartement/local.

  • Quels défauts pourraient apparaître suite à une négligence ou un mauvais usage de la chose par le locataire ? Dans tels cas, quelle serait la responsabilité du locataire ?

Le défaut le plus fréquent et le plus épineux est celui de l’apparition de moisissures. Le problème ne dépend pas uniquement de l’utilisateur du logement, mais l’on se trouve parfois confronté à des situations qui sont le résultat d’une attitude inadéquate. Le manque d’aération régulière, l’inutilisation de la hotte de cuisine, des filtres de ventilation de salle de bain très rarement nettoyés, sont des éléments qui peuvent rapidement se traduire par des moisissures. Par exemple, nombreux sont les locataires qui disposent de colonnes de lavage dans leur logement. Cet équipement permet une utilisation à discrétion et peut vite se traduire par une condensation et une humidité qui doit être évacuée. Il en va de même pour les écoulements bouchés ou difficiles qui sont parfois obstrués par la présence de substances inadéquates (litière pour chat, tampons hygiéniques, …).

Dans ce cas, le locataire peut être tenu responsable des défauts et la réfection portée à sa charge. Ce genre de défauts, qui peuvent être la conséquence d’une utilisation inadaptée sont très souvent complexes à manœuvrer, car les moyens de preuve sont limités. Le locataire vous répondra qu’il aère chaque matin et chaque soir et que sa responsabilité n’est pas engagée.

  • S’agissant de manquements éventuels du locataire ou simplement d’incidents non-intentionnels, celui-ci doit-il être couvert par une assurance quelconque ?

Une assurance RC-ménage permettra au locataire d’être assuré pour la remise en état des dégâts/défauts survenus inintentionnellement. Qu’il s’agisse de dégâts survenus durant la location ou constatés à l’état des lieux de sorties, cette assurance interviendra en demandant les précisions nécessaires. L’ECA est également contractée pour assurer les biens du locataire en cas de dégâts naturels ou incendie.  L’assurance RC-ménage n’étant pas le sujet de ce questionnaire, je me permets malgré tout de souligner que les couvertures pour des cas identiques sont très différentes d’une compagnie à l’autre, notamment en ce qui concerne les pertes de clés et le changement de cylindres.

  • Si un locataire venait à ne plus être couvert par une assurance, doit-il payer les réparations de sa poche ?

Tout à fait, la conclusion d’une assurance et la présentation de la police peuvent être exigées avant la remise des locaux, mais il n’y a évidemment pas de communication si le locataire assuré ne s’acquitte pas de sa prime et que sa couverture s’éteint. Il en va de même pour les remises en état des dégâts prévisibles ou causés par négligence que les assurances ne couvrent pas. Si le locataire omet de remonté la toile de tente extérieur et que celle-ci se déchire ou qu’il perce de nombreux trous dans les parois rendant l’aspect, même après avoir bouché les trous, inadéquat, il sera responsable des remises en état.

  • Quels sont les défauts auxquels le locataire a l’obligation de remédier par lui-même ? Et vice-versa pour le propriétaire ?

Comme mentionné au point 2, on attend du locataire qu’il exécute les réfections et entretiens de petites importances. Changement d’ampoules, refixation d’une poignée de porte intérieure,… . La réfection des défauts pour lesquels les connaissances techniques et moyens à mettre en œuvre sont limités peuvent légitimement être mis à charge du locataire Le propriétaire devra lui répondre de tous les autres ou du moins concourir à les faire cesser.  

En conclusion de ce questionnaire, je pense pertinent de relever que le signalement de défauts, qu’il puisse être exagéré ou non, est un moyen pour le bailleur de démontrer son attention et son écoute aux locataires. Dans un marché locatif tendu, où les relations bailleurs-locataires sont fréquemment périlleuses, je ne saurais trop suggérer de saisir cette opportunité de faire valoir son souci d’offrir un service compétent et réactif. J’exclus de cette idée la notion juridique qui impose une réaction sur le fond du problème, mais qui laisse les professionnels gérer la forme.

La vente aux étrangers

L'essentiel de la matière est régie par la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger. Celle-ci a essentiellement pour but de prévenir la mainmise étrangère sur le territoire suisse, de sorte que l'acquisition d'une résidence principale est généralement subordonnée à l'autorisation de l'autorité cantonale compétente (Vaud, Commission foncière II).

L'entrée en vigueur récente des accords bilatéraux a cependant conduit à certains allégements de la Loi et de son application, notamment en relation avec les ressortissants de la Communauté européenne. Pour cette catégorie de personnes, il faut faire la distinction entre un ressortissant étranger domicilié en Suisse ou domicilié à l’étranger.  

  • Quelles sont les règles s’agissant des ressortissants étrangers avec domicile à l’étranger ?

Il est possible d’acquérir un bien d’exploitation tel qu’un hôtel, un centre commercial ou une usine. Concernant le logement, il est uniquement possible d’acheter un bien dans certaines communes (liste en annexe 1). La surface nette de plancher habitable ne doit pas, en règle générale, dépasser 200 m2 et s’il s’agit d’une propriété individuelle ( pas PPE) la surface de terrain ne doit pas dépasser, en règle générale, 1000 m2. L’achat est soumis pour le canton de Vaud à l’autorisation de la Commission foncière section II.  

  • Quelles sont les règles concernant les ressortissants étrangers de l’UE ou l’AELE ?

Ils ne sont pas considérés comme des personnes à l’étranger s’ils ont leur domicile en Suisse. Ainsi, ils ont les mêmes droits que les Suisses en matière d’acquisition de biens immobiliers et n'ont donc pas besoin d'autorisation. 

  • Qu’en est-il des ressortissants étrangers hors UE ou AELE, titulaire d’une autorisation valable de séjour permis B ?

Ces personnes sont autorisées à acheter une résidence principale, la surface de terrain ne doit pas dépasser 3000 m2. Elles peuvent également acheter une résidence secondaire aux mêmes conditions qu’un ressortissant étranger avec domicile à l’étranger. En outre, la requête doit être soumise à la Commission foncière II.

  • Quelle différence y a-t-il avec les ressortissants étrangers hors UE ou AELE, mais titulaires d’une autorisation valable de séjour permis C ?

Ils ne sont pas considérés comme des personnes à l’étranger s’ils ont leur domicile en Suisse, ils ont les mêmes droits que les Suisses en matière d’acquisition de biens immobiliers et n'ont donc pas besoin d'autorisation.  

  • Quelle est la procédure pour l’achat d’une résidence secondaire ou d’un logement 
    de vacances ?

Une fois le bien trouvé, il faudra procéder comme suit :

  1. La signature d’un acte de vente est conditionnée à l’obtention de l’autorisation d’achat, sous la forme authentique auprès d’un notaire.
  2. Il convient de déposer une requête avec copies de l’acte de vente et des plans envoyés à la Commission foncière II. Cette dernière est l’autorité de première instance, elle est composée de 5 membres et 4 suppléants nommés pour 5 ans par le Conseil d’Etat.
  3. Il est impératif qu’une autorisation soit libre selon le contingent annuel. Celui-ci est de 1500 cas en Suisse par année, dont 175 pour le canton de Vaud (voir annexe « contingents d’autorisation »). Si le contingent ne permet pas d’obtenir ladite autorisation, l’acquéreur sera alors contraint d’en attendre de nouveaux (le cas ne s’est pas survenu en 2017 mais il s’est posé au milieu des années 2000, voir annexe, tableau des contingents du canton de Vaud).
  4. La décision de la Commission foncière II est notifiée au Département de l’économie et du sport ainsi qu’à la Municipalité concernée, elle est aussi transmise à l’Office fédéral de la justice. En outre, le Département de l’économie et l’Office fédéral ont un droit de recours.
  5. Il est à noter que si une personne à l’étranger, son conjoint, le partenaire enregistré ou les enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaire(s) d’un logement de vacances ou d’une résidence secondaire, elle ne peut pas acquérir un autre immeuble de ce genre. En revanche, dès leur majorité, les enfants pourront à leur tour acheter un bien immobilier.

Conditions et charges qui seront mentionnées au Registre Foncier:

  1. Le propriétaire a l’interdiction de louer son bien à l’année, il ne peut le proposer à la location que pour des périodes de vacances.
  2. Il a l’obligation de requérir le consentement de la Commission foncière II si l’immeuble est vendu dans les 5 ans à compter de l’inscription au Registre Foncier.
  3. Passé un délai de 5 ans, le propriétaire a l’obligation de vendre son bien dans un délai de 2 ans s’il n’est plus utilisé par lui-même ou des membres de sa famille.
  4. Il est obligatoire d’obtenir l’autorisation de la Commission Foncière pour tout agrandissement de la surface nette de plancher.
  5. L’utilisation effective et durable de l’immeuble doit être celle d’un logement de vacances.
  • Un ressortissant étranger, domicilié à l’étranger, peut-il revendre son bien, acquis 
    en Suisse ?

La revente demeure sans restriction après un délai de 5 ans, avant ce délai il faut obtenir l’accord de la Commission foncière. En principe si elle y consent, il ne sera pas possible pour le vendeur de réaliser une plus-value, le délai de 5 ans étant un outil pour éviter la spéculation. Néanmoins, les étrangers domiciliés en Suisse n’ont pas de restrictions concernant la revente.

  • Quels conseils donneriez-vous à une personne étrangère qui projette d’acquérir un bien immobilier en Suisse?
  1. Premièrement, il faut définir s’il s’agit d’une résidence secondaire/logement de vacances ou d’une résidence principale.
  2. Il est important d’étudier avec un fiscaliste les répercutions au niveau de l’imposition revenu/fortune, à noter que s’il s’agit de l’achat d’un logement de vacances, il est possible de choisir une taxation simplifiée (sans dépôt d’une déclaration d’impôts). Je relève que, par expérience, la taxation ordinaire est souvent plus avantageuse.
  3. Il est nécessaire de réfléchir au financement, car en finançant une partie du prix par une hypothèque le risque de change sera diminué.
  4. Les émoluments de la Commission foncière II sont de l’ordre de 0.1% du prix d’achat, il convient de ne pas oublier cet élément dans le budget global.

La Lex Koller

La restriction pour l’achat de bien immobilier par des étrangers a débuté en 1961 sous forme d'un arrêté fédéral. Plus connue sous les noms de Lex Von Moos, Lex Furgler ou Lex Friederich, elle a subi des révisions fréquentes et substantielles à plusieurs occasions.

La Loi appliquée aujourd’hui est la Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) qui est entrée en vigueur le 1er janvier 1985.

La présente Loi limite l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse. Depuis les importantes modifications de 1997, elle porte le nom du conseiller fédéral Arnold Koller, élu le 10.12.1986, il se retire le 30.04.1999.  

Le bail et ses échéances

Interview de M. Gaël Loriol
Directeur adjoint chez Naef Immobilier Lausanne SA
      

  • Puis-je renoncer à un bail à loyer après l’avoir signé ?

Non. Lorsqu’un bail a été signé par les deux parties, il entre en force. Le seul moyen d’y mettre fin est de le résilier.

  • Quelle est la différence entre une résiliation contractuelle et une résiliation anticipée ?

La résiliation contractuelle se fait pour la date (échéance) de fin du bail, selon le contrat. La résiliation anticipée peut être faite en dehors de cette date.     

  • Est-ce qu’un bail peut être résilié en tout temps ? – à quelles conditions ?

Oui. Tel qu’évoqué dans la question précédente, une résiliation anticipée peut être donnée en dehors de l’échéance contractuelle. Celle-ci peut intervenir pour le 15 ou la fin d’un mois, en respectant un préavis d’un mois.    

  • Qu’est-ce qu’un délai de préavis ?

Il s’agit du délai à respecter afin de résilier son bail, qui est calculé en fonction de la réception du pli par son destinataire, et pas la date d’envoi. A titre d’exemple, le locataire qui souhaite résilier son bail de manière anticipée pour le 30 novembre 2017 devra s’assurer que sa lettre de résiliation parvienne à son bailleur au plus tard le 31 octobre 2017 ; le délai d’un mois sera respecté.

  • Quelle est la différence entre le délai et le terme du congé ?

Le délai de résiliation, c’est la durée qui doit s’écouler entre la réception du congé et l’échéance du bail, souvent trois mois. Le terme de résiliation, c’est la date pour laquelle les parties peuvent valablement mettre fin au contrat, moyennant un congé.

  • Est-ce le timbre de la poste ou le jour de réception qui fait foi lors d’une résiliation par exemple ?

Le jour de réception fait foi. En cas de doute sur l’acheminement de son pli, le locataire peut apporter sa résiliation en mains propres à son bailleur.

  • Sous quelles conditions un locataire peut-il être libéré de ses obligations par le bailleur ?

La loi le précise de manière explicite et simple : « […] il (le locataire) n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions » (art. 264 al. 1 CO).

  • Le bailleur est-il en droit de refuser un candidat proposé par le locataire lors de la résiliation d’un bail ?

Oui. Si le refus est motivé par un motif légal, tel que par exemple l’insolvabilité du candidat, le locataire doit poursuivre ses recherches. En revanche, si le candidat aurait pu être accepté mais que le bailleur ne souhaite pas donner suite à la candidature pour d’autres raisons qui n’incombent pas au locataire, ce dernier est libéré de ses obligations à la date à laquelle le candidat aurait été disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

  • Existe-t-il des congés extraordinaires qui ne tiennent pas compte des échéances légales ?

Oui. Pour ne citer que quelques exemples : le locataire, comme le bailleur, peuvent se prévaloir d’un juste motif en cas de circonstances exceptionnelles, inconnues, imprévisibles et graves. Le locataire peut résilier le bail de manière exceptionnelle en cas de défaut grave non résolu par le bailleur dans un délai raisonnable. L’usage de la chose louée doit être entravé de manière particulièrement grave. Ces deux premiers exemples sont extrêmement rares en pratique. Enfin, le bailleur peut se voir contraint de résilier un bail dans le cas où le locataire n’a pas payé son loyer malgré une mise en demeure, ou si ce dernier persiste à enfreindre son devoir de diligence envers les voisins (comportement inadapté) ou ne respecte pas un ou plusieurs éléments de son bail.

Vivre avec ses voisins, la tolérance avant tout !

Interview de M. Stéphane Boss
Directeur des Activités de Gérance et Directeur de la succursale Vaud

  • Lors de l’emménagement dans un nouvel appartement, quelles démarches peuvent faciliter les rapports de bon voisinage ?

Les premiers contacts avec le voisinage sont très importants pour démarrer une bonne relation. Aller se présenter auprès de ses voisins à l’arrivée dans l’immeuble peut faciliter les bons rapports. De nos jours, les personnes regrettent souvent de ne pas connaître leurs voisins. Apprendre à connaître son voisinage permet d’instaurer un climat de confiance et peut aussi conduire à se rendre des services, en cas d’absence notamment. 

  • Le bruit est l’une des raisons premières des conflits entre voisins, comment peut-on limiter le bruit dans son logement ?

Les personnes sont souvent très sensibles aux bruits de leurs voisins sans se rendre compte du bruit qu’elles provoquent elles-mêmes. Nous constatons que le niveau de tolérance semble avoir diminué depuis plusieurs années. Les bruits du quotidien peuvent être atténués par des petits aménagements (tapis au sol, rideaux, etc). Il est également important de suivre l’article 10) lettre a) des RULV concernant les horaires de tranquillité à respecter (évite les bruits excessifs qui peuvent incommoder les voisins ; il respecte leur repos de 22 heures à 7 heures) 

  • Est-il interdit de prendre des douches au-delà de 22h00 ?

Ceci n’est pas formellement interdit. Il faut simplement tenir compte de son voisinage et éviter des usages longs et fréquents.  

  • Quand doit-on, dans la mesure du possible, éviter de s’adonner au bricolage (perceuse, marteau, etc) ?

Là encore il y a lieu de respecter les RULV et son article 10) lettre a) à savoir entre 22H et 7H. Bien entendu, le dimanche est également un jour à préserver du bruit. Finalement tout dépend de la répétition du bruit qui peut devenir agaçante également et créer des tensions entre voisins. 

  • Quelles sont les précautions d’usage que le locataire peut prendre pour ne pas incommoder ses voisins avec les odeurs (cuisine, poubelles sur le palier ou balcon, grillade, etc) ? 

Il faut clairement éviter de laisser des poubelles sur des balcons et terrasses. La cage d’escaliers ne doit également pas être considérée comme un local container. Les règlements de maisons décrivent les bonnes manières de vivre afin de ne pas faire subir ces désagréments au voisinage. 

  • Pour les logements disposant d’un balcon, à quoi dois-je être attentif vis-à-vis de mes voisins directs (arrosage, arrimage solide bac à fleur, etc) ?

Les balcons ou terrasses sont des lieux à la vue de toutes et tous. Il y a lieu de ne pas l’utiliser comme dépôt. Les plantes doivent être installées à l’intérieur pour éviter tout risque de blesser quelqu’un. Il faut également procéder à un arrosage léger pour éviter des débordements sur les balcons du dessous. 

  • Peut-on laisser des affaires personnelles sur le palier (chaussures, parapluie, meuble, décoration, etc) ?

Cette question est très intéressante car les locataires ont tendance à utiliser les paliers comme pièce supplémentaire de rangement, sans se rendre compte des risques engendrés. En effet, pour des questions de sécurité et notamment en cas d’incendie, les cages d’escaliers doivent être libres de tout objet pour que l’évacuation des habitants se fasse sans risque. Une communication de la gérance ou du propriétaire, rappelant ce point de sécurité, sera mieux perçue et généralement respectée. Nous demandons aux gérants et concierges de suivre ceci de très près.

  • À quels éléments doit-on prêter attention dans les lieux communs (parking, corridors, caves, etc) ?

Les lieux communs sont utilisés au quotidien et la notion de risque d’accident est une préoccupation permanente. Les gérants et les concierges doivent s’assurer du bon éclairage des cages d’escaliers, que l’enrobé du parking et chemins d’accès ne soient pas dégradés. Des lieux communs propres et bien entretenus seront toujours plus respectés par les usagers.  

  • À quoi les détenteurs d’animaux domestiques doivent-ils prendre garde ?

Au respect des locaux communs et abords de l’immeuble et naturellement du voisinage. Nous en revenons également à la notion de bruit. 

  • Lorsqu’un conflit éclate entre voisins, quelles sont les options possibles pour tenter d’y mettre un terme ?

Vous évoquez un sujet très important avec cette question, à savoir les qualités de psychologie et de médiation dont doit faire preuve un gérant d’immeubles. Les plaintes d’un locataire à l’encontre d’un autre doivent être étudiées et le gérant ne peut pas agir sans savoir si ces plaintes sont bien fondées. Il faut donc que la personne plaignante lui adresse des éléments probants. Il ne faut pas oublier que de tels agissements peuvent constituer une violation du devoir de diligence du locataire et, qu’après un premier avertissement au locataire fautif, le bail pourrait être résilié en cas de récidive. La difficulté pour le gérant est de faire la distinction entre les cas relevant du bail qui peuvent se régler par des discussions permettant de mettre un terme au conflit, de ceux qui sont strictement personnels et qu’il n’appartient pas au gérant de régler. Dans ce genre de cas, nous dirigeons nos locataires vers un médiateur comme la maison des médiations.

AirBnB

Interview de M. Vincent Goye
Directeur région Vaud chez Domicim

  • Airbnb s’apparente-t-il à de la sous-location lorsqu’un locataire propose le bien sur la plate-forme ? 

Le fait de proposer un logement loué sur Airbnb est considéré comme de la sous-location, puisque le locataire va mettre celui-ci à la disposition d’une ou plusieurs autres personnes, contre paiement d’une somme d’argent. Les deux éléments essentiels d’un bail (usage de la chose et paiement d’un loyer) sont bien présents dans cette relation « en chaîne ». Il ne s’agit ni d’une colocation, ni d’un hébergement gracieux.

  • Dans quels cas le locataire qui recourt à Airbnb  viole-t-il ses obligations vis-à-vis du bailleur ? 

Dans la très grande majorité des cas, le locataire sera en infraction, car la sous-location, même si elle ne porte que sur une partie du logement, est réglementée : l’article 262 CO exige le consentement du bailleur. Dans le canton de Vaud, cet accord doit, en plus, être écrit, et le bailleur (auquel les conditions de la sous-location devront être communiquées) a 30 jours pour répondre à cette demande. Il est donc rare que le locataire respecte ces obligations, d’autant que le bailleur sera souvent dans un des trois cas de refus légaux. 

Il arrivera aussi fréquemment que le locataire viole d’autres obligations, via les agissements de son sous-locataire, dont il est responsable :

- usage de la chose avec le soin nécessaire
- manque d’égards dus aux voisins et personnes habitant l’immeuble
- non-respect des clauses du bail sur l’entreposage d’objets dans les couloirs, volume sonore, utilisation du lave-linge, fermeture de la porte d’entrée....
Des locataires « éphémères » sont en effet moins enclins à respecter le bien loué et les règles de la vie en communauté.  

  • Risque-t-on une colonisation Airbnb des centres urbains ?

A terme, si le phénomène continue à prendre de l’ampleur, on peut craindre en effet une colonisation des centres urbains. Ceux-ci sont très prisés des voyageurs et les loyers souvent plus élevés qu’en périphérie, ce qui incite les locataires à amortir ce poste de dépense en mettant leur logement à disposition plus ou moins longtemps et plus ou moins fréquemment, en fonction de leurs contingences financières. 

  • Quels seraient les risques si les propriétaires préféraient proposer leurs biens sur Airbnb plutôt que de les louer et est-ce que l’augmentation de l’offre Airbnb renforcerait la pénurie de logements ? 

Mécaniquement, si des bailleurs qui jusqu’ici louent à l’année, se tournent vers des locations de (très) courte durée, moins de logements seront disponibles et le marché locatif sera atteint. Sans aller jusqu’à parler de pénurie, les tensions actuelles seront encore un peu plus fortes.Il ne faut pas oublier en effet les contraintes pour les bailleurs classiques, puisque la location type Airbnb s’apparente à une prestation quasi-hôtelière : il n’est donc pas certain que beaucoup veuillent s’engager dans cette voie et déséquilibrent  ainsi très significativement le marché locatif. Le Conseil Fédéral, dans un rapport de janvier 2017, semble d’ailleurs écarter tout danger à court terme, puisqu’il a considéré qu’aucune loi nouvelle ne s’imposait « en l’état ». Pour parer à toute éventualité, il a toutefois mandaté un examen sur les plateformes d’hébergement. 

  • Un locataire peut-il se voir résilier son bail si le bailleur apprend que le bien a été proposé sur Airbnb par ledit locataire ? 

Si le locataire n’a pas demandé l’autorisation du bailleur, voire a outrepassé son refus, il s’expose en effet à une résiliation du bail à effet quasi-immédiat. 
Le bailleur peut utiliser la procédure prévue par l’article 257f CO : adresser à son locataire une « protestation écrite », et, sans régularisation de la situation dans un délai raisonnable, résilier le bail en respectant un délai de préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. La même sanction est applicable en cas de dégradation du bien ou de plaintes intempestives du voisinage du fait des conditions d’occupation du logement.  

  • Quelles démarches le locataire doit-il entreprendre pour mettre son logement sur Airbnb ?  

Ces démarches sont multiples, car outre le droit du bail, le locataire doit respecter une multitude de réglementations ! Il devra notamment :

- recueillir l’accord écrit de son bailleur, après lui avoir communiqué les conditions de la sous-location (durée et prix notamment)
- s’inscrire sur le registre communal des entreprises si cette activité de sous-location est répétitive, car il devient alors un loueur en meublé
- verser une taxe de séjour si l’immeuble est situé dans une commune qui en a instauré une
- déclarer les revenus générés par cette activité
- déclarer ses locataires étrangers à la police, comme tout hôtelier est tenu de le faire, ou, en cas d’occupation supérieure à 3 mois, au contrôle des habitants
- vérifier le respect des prescriptions en matière d’hygiène et de sécurité (notamment de sécurité-incendie)
- s’assurer du respect de la loi sur l’égalité des personnes handicapées 

Attention enfin, lorsque la location via Airbnb est constante et répétée, les dispositions de la LDTR sur les changements d’affectation des locaux trouveront à s’appliquer, et une autorisation devra être demandée…mais ne sera pas forcément obtenue !

La sous-location

Interview de M. Guillaume Châtelain
Responsable de la gérance chez Burnier & Cie SA

  • A-t-on le droit de sous-louer son appartement ?

Oui, il est autorisé de sous-louer son appartement sous certaines conditions.·        

  • Doit-on demander l’accord de son bailleur ?

Absolument, il est impératif de demander préalablement l’accord de son bailleur avant de s’engager dans une relation contractuelle de sous-location.         

  • Comment un contrat de sous-location en bonne et due forme doit-il être rédigé ?

Attention, Le contrat sous-location est un contrat de bail en soit. Par conséquent, il est soumis aux mêmes règles qu’un contrat de bail standard. Une attention particulière devra être apportée lors de la rédaction de celui-ci. L’avis d’un professionnel est vivement conseillé.

  • Peut-on fixer un loyer supérieur à celui inscrit sur le bail ?

Une nouvelle fois, ceci ne peut être effectué que sous certaines conditions bien précises. Par exemple, dans la mesure ou des prestations supplémentaires sont offertes (appartements meublé, ou autre) une majoration peut être justifiée. Cependant, il parait primordial de rappeler que la sous-location n’est aucunement un outil juridique prévu pour engendrer un bénéfice.        

  • Le sous-locataire doit-il constituer une garantie de loyer ?

Il n’est pas obligatoire de constituer une garantie. Cela doit être déterminé lors des pourparlers pré-contractuels entre le sous-locataire et le sous-bailleur. Cependant, nous conseillons vivement d’en exiger une.

  • Qui est responsable en cas de dommage ?

Le fait qu’un contrat de sous-location soit établit, ne modifie aucunement la relation contractuelle initiale entre le bailleur et le locataire. Par conséquent, ce dernier reste responsable des éventuels dommages causés par le sous-locataire. Il en va de même pour le paiement des loyers, le locataire initial reste seul responsable.

  • Y a-t-il une durée maximale de sous-location ?

Il n’y a pas de durée maximale au sens stricte de la loi. Cependant, il est nécessaire de rappeler que la sous-location n’est envisageable que si elle adopte un caractère provisoire.En effet, le locataire initial doit obligatoirement avoir la ferme intention de réintégrer son logement.

  • Quels délais de résiliation doit observer le sous-locataire ?

Comme vu précédemment, le contrat de sous-location est un contrat à part entière. Dès lors, les délais prévus contractuellement feront foi, tout en sachant que des délais minimums, selon la nature de l’objet mise à bail, sont prévus dans la loi. Nous conseillons fortement de faire corroborer les échéances du contrat de sous-location avec celles du contrat de bail initial.

 

 

La garantie de bail à loyer

Interview de M. Fabien Anex
Directeur M&B Gérance à Lausanne et membre du comité USPI Vaud

  • À quoi sert la garantie de loyer ?

Elle sert à apporter une sécurité pour le bailleur, pour le cas où le locataire aurait, en fin de bail¸ des obligations financières envers le propriétaire qu’il ne serait pas en mesure de payer. Par exemple, des frais de réparations de dégâts, des frais de nettoyages complémentaires ou des loyers impayés.·        

  • Quels sont les valeurs minimale et maximale d’une garantie de loyer ?

Il n’existe pas de montant minimum. Un propriétaire pourrait par exemple renoncer à exiger une garantie. S’agissant des montants maximum, le Code des Obligations, complété par l’art. 2 des Règles et Usages locatifs vaudois (RULV) limite le dépôt à 3 mois de loyer net (hors charges) pour les logements.Il n’existe par contre aucune limitation dans le domaine du bail commercial, qui peut être déterminé librement entre bailleur et locataire.·        

  • De quelles manière peut-on consituter une garantie ?

Dans le canton de Vaud, le montant de garantie doit être déposé auprès d’une banque, qui émettra ensuite une attestation d’ouverture de compte mentionnant le montant, le lieu de la location et le nom des parties. Un exemplaire de cette attestation doit être remise au bailleur qui la conservera ensuite tout au long de la durée du bail.·        

  • Quels documents doit-on fournir lors de la constitution d’une garantie sur un compte bancaire suisse ?

Les exigences diffèrent selon les établissements bancaires. Néanmoins, une pièce d’identité valable et une copie du contrat de bail sont généralement indispensables à cette démarche.·        

  • De quelle manière fonctionne les services de cautionnement ?

Ils peuvent être une alternative à la garantie bancaire. Le principe peut se comparer à une assurance : en lieu et place d’argent «cash » déposé à la banque, une compagnie spécialisée (Swisscaution, Firstcaution,…) se porte garante du paiement des dommages qui pourraient être créés par le locataire. Dans ce cas, la société de cautionnement paie le montant dû au bailleur et demande ensuite au locataire de le rembourser.  La société de cautionnement ne fait que de garantir une sécurité pour le bailleur, mais n’assume pas les frais qui doivent  finalement être pris en charge par le locataire. ·        

  • Sous quelles conditions et dans quels délais peut-on récupérer sa garantie lors d’une résiliation de bail ?

La garantie est conservée par le bailleur au minimum jusqu’au jour du départ effectif (état des lieux de sortie) du locataire. Dès lors, on se trouve généralement devant les cas suivants  :

1)      Le locataire doit encore des frais à l’égard du bailleur (par exemple : nettoyages complémentaires, réparation de dégâts, solde d’un décompte de chauffage à payer encore en souffrance, etc…). Le locataire peut alors :

a.      Payer le montant demandé par le bailleur, qui libèrera ensuite la garantie de loyer.

b.      Demander à ce que le montant requis soit prélevé sur la garantie de loyer. Une demande dans ce sens, signée des deux parties, sera adressée auprès de la banque ou la société de cautionnement, qui versera son dû au bailleur et restituera le solde au locataire.

2)      Le locataire n’a pas de frais à assumer : le bailleur libère la garantie, généralement dans les 10-20  jours qui suivent l’état des lieux de sortie. Si aucune des parties ne donne suite au scenario ci-dessus, la garantie peut être récupérée par le locataire lorsqu’une année s’est écoulée après la date de fin de son bail.  

  • J'ai déjà un dépôt bancaire. Puis-je le récupérer aujourd'hui ?

La demande doit être préalablement soumise au propriétaire, qui pourrait être en droit de le refuser, par exemple si le bail prévoit que le dépôt doit être constitué par une garantie bancaire. S’il l’accepte, le locataire peut alors établir un cautionnement de loyer et ensuite récupérer son argent déposé auprès de la banque.

Contact

USPI Vaud
Union suisse des professionnels de l'immobilier Vaud
Route du Lac 2
1094 Paudex

Tél. 058 796 33 00
Fax 058 796 33 82

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