Les rénovations dans un immeuble en gérance

Interview de Mme Carole Lagger, responsable de l'agence Publiaz de Montreux

  • Lors de travaux de rénovation, un locataire peut-il refuser que des travaux soient entrepris dans son logement ?

Si les travaux peuvent lui être raisonnablement imposés, le locataire doit tolérer les interventions du bailleur et ne peut pas les refuser. Ainsi, il s’agira de s’assurer que les travaux de rénovation sont admissibles afin d’éviter une procédure visant à leur interdiction ou leur interruption.

Pour les travaux à l’intérieur des locaux loués, dans le cas où le bail a été résilié par l’une ou l’autre des parties, le locataire peut s’y opposer compte tenu qu’il subirait des désagrément, sans profiter des avantages des améliorations. Toutefois, la rénovation pourrait avoir tout de même lieu avec l’accord du locataire.    

  • Dans quels cas des travaux de rénovation pourraient-ils avoir une incidence sur le loyer ?

Si les travaux représentent une plus-value pour l’objet loué, on parle de prestations supplémentaires du bailleur qui a la possibilité de répercuter leur coût sur les loyers. Il s’agit par exemple de l’agencement d’une cuisine, l’amélioration énergétique du bâtiment, l’installation d’un ascenseur, etc. Il en va de même pour les importantes réparations dont la part à plus-value peut être présumée entre 50 à 70%. 

  • Le locataire peut-il exiger que le propriétaire effectue des travaux à plus-value ?

Cas échéant il peut en faire la demande en proposant d’en financer une partie. Le propriétaire a l’obligation d’entretenir la chose louée dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée. Par contre, il n’a aucune obligation d’effectuer des travaux à plus-value et le locataire ne peut l’exiger. Cependant, le locataire pourrait prendre en charge tout ou partie des travaux, moyennant un accord écrit du propriétaire. 

  • Lors de travaux souhaités par le locataire, dans quels cas faut-il demander le consentement du propriétaire ?

Le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire. En dehors de cette obligation, le locataire qui veut rénover ou modifier les locaux doit obtenir l’accord écrit du propriétaire après lui avoir soumis les plans et  le descriptif de son projet. Avec le consentement, il s’agira de préciser formellement les modalités d’une remise en état éventuelle, à la fin du contrat de bail ou si une indemnité pourrait être réclamée par le locataire.  

  • Le bailleur peut-il venir inspecter le logement du locataire en vue d’effectuer des travaux de rénovation ?

Le locataire doit autoriser le bailleur à visiter son logement moyennant un préavis donné et en tenant compte de ses disponibilités. Les Règles et usages locatifs du canton de Vaud prévoient un préavis de 5 jours, sauf cas urgent, et des visites possibles tous les jours, sauf les dimanches et jours fériés.

Pourquoi investir ses économies dans un bien immobilier?

Interview de M. Piot, expert immobilier et adjoint au service Promotion & Pilotage et M. Forster, Directeur de la Gérance et des Agences, dans le groupe Cogestim.

  • Pourquoi investir dans un bien immobilier ?

Que ce soit par des privés, des fonds immobiliers ou des institutionnels, le segment de placement des immeubles de rendement connaît un fort engouement depuis de nombreuses années. Cela s’explique en partie de par la baisse des rendements des marchés financiers, la surabondance de capitaux à placer et le niveau très bas des taux hypothécaires. Il s’agit là, en effet, d’autant de bonnes raisons de réaliser un investissement immobilier. D’ailleurs, les plans de financement actuels permettent de limiter les risques à court terme d’une hausse des taux hypothécaires et de procéder à des amortissements recommandés qui sont, pour les investisseurs concernés, de l’épargne pure.  

  • Quels avantages et sécurité offre le placement dans la pierre ?

Cette situation de marché a généré dans certaines régions, dont l’arc lémanique, des prix globalement élevés. Toutefois, le placement dans la pierre reste attractif et l’investisseur peut bénéficier, avec ce « type d’actifs », d’une rentabilité stable et sur le long terme. Ce contexte est aujourd’hui particulièrement intéressant dans un marché financier où les taux sont parfois négatifs et où les obligations de la Confédération avoisinent le zéro pourcent. Cela Etant dit, il ne faut pas perdre de vue que cette classe d’actifs se différencie d’autres formes de placements moins « immobiles » ou plus « liquides », comme des actions ou d’autres produits de placements financiers pouvant rapidement être vendus ou achetés. Il ne n’agit donc pas d’un placement qui peut facilement être réversible, mais bien d’un investissement qui va perdurer. C’est pourquoi il faut rester attentif et chercher à se projeter dans l’avenir. Ceci d’autant plus que la demande actuelle est soutenue et l’offre très faible. En effet, la pratique démontre une concurrence féroce entre investisseurs quand un immeuble arrive sur le marché. Cette situation peut conduire les acteurs à acquérir à des rendements de plus en plus faibles. Or, cela ne laisse parfois aucune marge, pourtant nécessaire en cas de rénovation, de locaux restés vacants (dont la hausse commence à être tangible dans certaines régions) ou d’augmentation des taux d’intérêt à terme.

  • Quelles sont les démarches à entreprendre pour pérenniser l’investissement ?

Selon nous, il est recommandé d’effectuer une expertise par un professionnel avant toute prise de décision, que ce soit en cas d’achat ou de vente. Cette étude préalable doit se faire dans l’optique d’une gestion durable permettant de pérenniser l’investissement envisagé. Comme le dit le proverbe : mieux vaut prévenir que guérir. En effet, en l’absence d’une analyse préalable approfondie lors de l’achat d’un immeuble ou de la réalisation d’un projet de construction, une opération immobilière peut devenir un investissement à risque. C’est en payant le « prix juste », puis en gérant le bien de façon optimale et professionnelle, en adaptant une politique de loyer répondant au marché, en optimisant les charges et en planifiant les travaux futurs, que l’investissement immobilier demeure une opportunité de rentabilité stable et durable. Enfin, n’oublions pas que de telles réflexions devraient être menées tout au long du cycle d’investissement, même si une personne détient déjà un immeuble ou en hérite, et pas seulement lors de l’acquisition. Ces analyses permettent d’optimiser la rentabilité des actifs et sont probablement la clé pour conserver l’attractivité de l’objet en tout temps.    

La plus-value du courtier en immobilier

  • Comment convenir du juste prix lors de l’acquisition d’un bien immobilier ?

En fonction de l’estimation effectuée par le courtier : Calcul de la valeur intrinsèque, de la valeur de rendement et ensuite la pondération de ces 2 valeurs pour obtenir la valeur vénale. Puis trouver le juste milieu entre la valeur vénale et la valeur de marché.

  • Un contrat de courtage doit-il absolument revêtir une forme écrite ?

Non, ce n’est pas obligatoire mais fortement recommandé.

  • À quoi faut-il être attentif lorsque l’on mandate un courtier, soit pour l’achat, soit pour la vente d’un bien ?

Le courtier doit avoir les connaissances requises dans le domaine immobilier, avoir suivi des formations immobilières tel que celles proposées par l'USPI Formation par exemple et au moins quatre ans d’expérience.

  • Quels sont les avantages de confier à un courtier la vente de son bien ?

La prise en charge du client acheteur du début à la fin du processus de vente : s’assurer de la solvabilité des clients qui souhaitent faire une offre d’achat, filtrer les clients afin d’éviter des visites inutiles, le savoir-faire et l’expérience du courtier pour la négociation, la présentation du bien (plaquette de vente, photos, annonces internet etc.....)

  • Comment choisir son courtier, pourquoi est-ce indispensable de travailler avec un professionnel formé ?

Il est important que le courtier soit formé par des institutions immobilières tel que l’USPI Formation car il y acquière toutes les connaissances indispensables pour la vente d’un bien immobilier (juridiques, techniques, etc...). Avoir une bonne connaissance du marché local, permettra au courtier de fixer le prix juste et non un prix trop élevé qui ferait stagner le bien trop longtemps sur le marché, ce qui risquerait de le dévaloriser. Avoir au moins quatre ans d’expérience dans le domaine immobilier.

  • Lorsqu’un mandat lui est confié, le courtier est-il tenu d’élaborer une notice de vente ? Si oui, quelle information doit-elle contenir ?

Oui, il est très important d’élaborer une notice de vente avec des informations précises : Année de construction, travaux effectués dans les cinq à dix dernières années, état technique du bâtiment (canalisations, chaudière, qualités énergétiques CECB), photos du bien intérieur et extérieur, description de l’objet avec les surfaces, le nombre de pièces, la vue, les charges etc.

  • Quelle sont les démarches à entreprendre auprès du notaire ?

Il convient de demander un projet d’acte en précisant le type de vente : vente directe, vente à terme ou vente conditionnelle. Documents d’identité des acheteurs et des vendeurs. Achat à deux, seul, en société etc.      

  • Est-ce au courtier ou à l’acquéreur de contacter le notaire ?

Au courtier, car cela fait partie de son mandat.

Mise en valeur et valorisation

  • Quelle est la différence entre valorisation et mise en valeur ?

- La valorisation d’un bien immobilier est l’augmentation de sa valeur suite à des rénovations /transformations (amélioration des équipements, de la valeur énergétique, etc.)

- La mise en valeur d’un bien immobilier consiste à fixer les loyers lors d’une première mise en location  

  • Pour quelle(s) raison(s) procède-t-on à la valorisation d’un bien ?

Avec le temps, un bien immobilier perd de sa valeur. Les travaux de valorisation permettent de maintenir la valeur de l’immeuble, voir même de l’augmenter. En effet, les travaux de rénovation permettent de pallier les effets du temps et d’améliorer le confort. Autrement dit, elle détermine l’état locatif initial.

  • De quelle manière la valorisation est-elle effectuée, en quoi seuls les professionnels de l’immobilier sont à même de proposer ce service ?

Il s’agit tout d’abord de déterminer s’il s’agit de travaux d’entretien courant ou de travaux à plus-value. En effet, les travaux d’entretien courant ne nécessitent pas d’autorisation, au sens de la loi sur la promotion et la préservation du parc locatif (LPPPL), à l’inverse des travaux à plus-value. Dans les deux cas, il faut savoir s’entourer d’entreprises sérieuses et compétentes. S’agissant des travaux à plus-value, ceux-ci peuvent donner lieu à d’éventuelles hausses de loyer. La LPPPL nous oblige à demander les autorisations nécessaires pour effectuer les travaux et l’instance cantonale nous transmet les nouvelles conditions de location, notamment le montant du loyer après travaux. La gérance planifiera les travaux de manière à ce que les locataires subissent le minimum de nuisances et surveillera le chantier de manière régulière.  

  • Quelle l’avantage un propriétaire a-t-il à valoriser son bien ?

La valorisation d’un bien immobilier permet au propriétaire de maintenir l’état locatif voir même de l’améliorer. La gérance planifiera les travaux de manière à ce qu’ils engendrent le minimum de nuisance. Elle surveillera également de manière régulière le déroulement des travaux. Pour la gérance, il est primordial d’éviter qu’un bien immobilier perde de la valeur.

  • Quel bénéfice peut en retirer le locataire ?

Un logement entretenu et rénové améliore le confort du locataire. Cas échéant, il lui permet de réaliser des économies d’énergie. Il diminue également le nombre de déménagements des locataires qui souhaitent des logements offrants un confort supérieur. Par ailleurs, le bien-être de nos locataires est la préoccupation première. 

Le financement d'un bien

  • Quelle est la part minimum de fonds propres que doit posséder un acquéreur afin de financer l’achat d’un bien immobilier ?

Le financement hypothécaire demandé est déterminé en fonction de la situation financière de l’acquéreur et le bien immobilier que l’on souhaite acquérir. En effet, la banque analysera la solvabilité de l’acheteur (revenus, dettes, etc.). L’apport de fonds propres va également varier selon le type de bien immobilier (objet de luxe, résidence principale, résidence secondaire, etc.). L’établissement bancaire essaie de se protéger le plus possible des risques qu’elle prend en octroyant un prêt hypothécaire : plus le risque est élevé, plus la demande d’apports de fonds propres sera importante. 

En cas d’achat d’un bien immobilier en résidence principale, la banque demandera un apport de minimum 20% du prix d’achat. Ce taux s’élève à minimum 30% pour une résidence secondaire. Pour l’acquisition d’une propriété de luxe, la banque exigera minimum 50% de fonds propres. On parle d’objet de luxe lorsqu’il s’agit d’un prix supérieur à la valeur du marché, de monuments historiques, etc.        

  • Peut-on utiliser son deuxième pilier (LPP) pour financer l’achat d’un bien ?

Il est possible de retirer son deuxième pilier de manière anticipée pour financer l’achat d’un bien immobilier à certaines conditions. Cette mesure peut être employée uniquement pour l’acquisition d’une résidence principale et nécessite le consentement du conjoint. Au moment du retrait, une mention sera inscrite au Registre Foncier et l’acheteur devra s’acquitter d’un impôt unique et distinct (entre 3 et 15% selon les cantons). Le retrait minimum est de CHF 20'000.- avec un délai de 5 ans minimum entre chaque retrait. Jusqu’à 50 ans, l’entier de l’avoir du 2ème pilier peut être prélevé. Au-delà de 50 ans, c'est le montant le plus élevé entre l'avoir de prévoyance acquis à 50 ans et la moitié de l'avoir disponible au moment de la demande de versement anticipé qui peut être retiré. En cas de revente du bien immobilier, le retrait doit être remboursé dans sa totalité.

  • Pour autant qu’il atteigne 20% du prix d’achat, est-il possible d’utiliser uniquement son deuxième pilier pour obtenir un prêt hypothécaire ?

Non, il n’est pas possible d’utiliser uniquement son 2ème pilier comme fonds propres. La directive ASB (association suisse des banquiers) exige un apport de minimum 10% en cash lors de chaque prêt hypothécaire. Cet argent ne doit pas provenir d’un 2ème et/ou d’un 3ème pilier.

  • Qu’en est-il si l’on possède un troisième pilier, comment peut-il être utilisé dans la concrétisation d’un projet immobilier ?

L’acquéreur peut bien entendu utiliser son 3ème pilier afin de financer l’achat d’un bien immobilier à condition qu’il soit pour son propre usage (pas pour des objets de rendement). L’acheteur peut retirer la totalité ou seulement une partie de son 3ème pilier afin d’augmenter ses fonds propres. A ce moment-là, il payera un impôt sur le montant retiré et ainsi la dette hypothécaire et les intérêts seront faibles.

La deuxième possibilité est de nantir son 3ème pilier auprès de la banque (garantie). Il s’agit d’un amortissement indirect du prêt hypothécaire. Ainsi l’acheteur rembourse la banque sur une période définie en versant les intérêts sur un 3ème pilier, tout en profitant des avantages fiscaux. La dette hypothécaire quant à elle reste similaire pendant cette période.

Vous pouvez vous faire verser les avoirs de prévoyance et les comptabiliser dans les fonds propres pour financer un logement en propriété. À cet effet, il est possible de retirer un montant quelconque du pilier 3a tous les cinq ans et cela, jusqu’à cinq ans avant l’âge ordinaire de la retraite.

  • Quel pourcentage du prix d’achat représentent les frais notariés ?

Les frais varient selon les cantons, les notaires et la difficulté/importance à instrument la vente. En règle générale, il faut compter environ 5% du prix d’achat (inclus 3.3% des frais de mutations, voir ci-après). Sauf convention contraire, ces frais sont à la charge de l’acheteur et ne sont pas pris en compte dans le ratio de fonds propres minimums lors d’un prêt hypothécaire.

  • Que sont les droits de mutation et quel pourcentage du prix d’achat représentent-ils ?

Il s’agit d’un impôt. Les droits de mutation sont à la charge de l’acquéreur (sauf convention contraire) lors de toute transaction immobilière dans le canton de Vaud. Les droits de mutation s’élèvent à 3.3 % du prix d’achat : soit 2.2% sont prélevés par le canton et 1.1% par la commune dans laquelle se situe le bien immobilier.

  • Comment est calculé la tenue des charges et quel est son rapport avec la valeur locative ?

Les charges mensuelles liées à votre logement ne doivent pas excéder 33% de votre revenu brut. Les charges mensuelles comprennent :

- Intérêt hypothécaire théorique : 5% Afin que le financement de votre logement repose sur une base solide même en période de taux d'intérêt élevés, la capacité financière est calculée à l'aide d'un taux d'intérêt hypothécaire moyen à long terme de 5%.

- Amortissement :  Lors de financements supérieurs aux deux tiers de la valeur immobilière, la dette doit être amortie en tranches égales (c.-à-d. de manière linéaire) aux deux tiers de la valeur immobilière en l’espace de 15 ans.        

- Frais d'entretien et charges annexés: 1% de la valeur du bien immobilier 

Pour le logement que vous habitez ou utilisez vous-même, une valeur locative, soit un loyer fictif, sera ajouté à votre revenu lors de votre déclaration fiscale.

Elle est calculée sur la base des critères suivants :
-Surface habitable
-Année de construction/rénovation lourde
-Situation de l’immeuble
-Type d’habitation
-Environnement
-Confort

  • Quels conseils donneriez-vous s’agissant de l’amortissement de la dette ?

Selon la directive ASB, la dette hypothécaire doit être remboursée au 2/3 de la valeur de nantissement de l’immeuble en 15 ans maximum. Pour une résidence principale, les banques exigent un amortissement annuel minimum de 1% de la dette.

Je conseillerais de faire un amortissement indirect afin de garder une dette hypothécaire relativement élevée pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.

  • En tant que professionnel de l’immobilier, pourriez-vous lister les étapes à suivre afin d’obtenir un prêt hypothécaire ?

1)      Réunir tous les documents personnels relatifs au crédit hypothécaire afin de prouver la solvabilité (pièce d’identité, fiches de salaire, dernière taxation fiscale, extrait de l’office des poursuites récent, leasing contractés, etc.).

2)      Réunir toutes les informations nécessaires relatives au bien immobilier à financer (dossier de vente, photos, extrait(s) du registre foncier, plan de situation, police incendie, règlement de PPE, comptes de la PPE, baux à loyer, etc.).

3)      S’entretenir avec plusieurs établissements bancaires et/ou assureurs afin de demander des offres. Eventuellement s’adresser auprès de sociétés spécialisées en comparaison de crédits hypothécaires.

4)      Choisir la meilleure offre de crédit hypothécaire.

5)      Choisir un notaire pour l’établissement des cédules hypothécaires.  

La fixation du loyer

Interview de Mme Lindsey Thomas
Responsable Région Riviera-Chablais chez Gerofinance Dunand Régie la Couronne

  • Comment le bailleur fixe-t-il le loyer d’un logement ?

Le bailleur a plusieurs façons de fixer les loyers. Il peut soit apprécier les loyers du marché, soit modifier le loyer par l’augmentation des charges d’exploitations de l’immeuble, l’évolution du taux hypothécaire et de l’indice suisse des prix à la consommation soit par la répercussion d’éventuels travaux à plus-value tels que la rénovation du bien en question ou de l’immeuble, l’amélioration énergétique, le remplacement des fenêtres ou encore le remplacement de la chaufferie, etc.  

  • Que rémunère le loyer (usage et entretien) ?

Le loyer rémunère non seulement l’usage de la chose louée mais également son entretien. Grâce au loyer qu’il reçoit le bailleur est présumé pouvoir entretenir (réparer) les locaux loués.

  • Le loyer est-il soumis à la TVA ?

D’ordinaire les loyers ne sont pas soumis à la TVA. Toutefois il existe des exceptions : location d’appartement/chambre et salle dans les hôtels ou restaurants, location de places de camping, location de places de parc sauf si elles sont liées à un immeuble, la location de surfaces de stands de foires ou d‘exposition et celle de locaux destinés à des foires ou des congrès. De plus, si le bailleur et le locataire sont assujettis à la TVA et que les locaux sont destinés à une activité professionnelle imposable, la TVA pourra être ajoutée au loyer.

  • Le loyer peut-il se référer uniquement à l’ISPC ? Si oui, dans quels cas ?  

Il s’agit de baux indexés. La particularité impérative de ce type de bail est sa durée d’au moins 5 ans. Le loyer variera en fonction de l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation uniquement, on ne tiendra donc pas compte de l’évolution du taux hypothécaire de référence. Le locataire bénéficie souvent d’une clause dérogatoire lui permettant de résilier chaque année le bail à loyer. Toutefois cette option peut être offerte qu’au locataire et non au bailleur. Ce type de bail est presque toujours utilisé pour les locaux commerciaux mais peut l’être également pour les locaux d’habitation.

  • Quelles sont les conditions que doit respecter un contrat de bail avec un loyer échelonné ?

La clause d’échelonnement dans un bail à loyer est valable uniquement lorsque le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans. Le loyer pourra être augmenté une fois par an au plus. Les loyers sont ainsi définis par avance et indiqué dans le bail.

Le paiement du loyer

  • Quand doit-on payer son loyer ?  

Le loyer se paie par mois d’avance, selon l’art 1 du CCR (contrat-cadre romand) ainsi que selon l’art 7 des RULV, qui dérogent à l'art. 257c CO qui prévoit que le loyer et les frais accessoires doivent être payés à la fin de chaque mois (échu). En d’autres termes, le loyer doit donc être versé sur le compte du bailleur, au plus tard le dernier jour du mois pour le mois qui suit.    

  • Que se passe-t-il en cas de non-paiement ou de paiement en retard du loyer ?

Le locataire, en cas de non-paiement de son loyer, va en premier lieu recevoir un rappel l’invitant à payer son dû dans les 10 jours. Par l’intermédiaire du rappel, le bailleur peut encourager le locataire à une prise de contact pour trouver un arrangement de paiement si cette situation relève d’un caractère exceptionnel. A l’expiration de ce délai de 10 jours, le locataire va faire l’objet d’une mise en demeure pour non-paiement du loyer (art. 257d CO). À la réception de cette mise en demeure, le locataire sera au bénéfice d’un délai de 30 jours pour payer son loyer. Il est important d’envoyer, sous plis séparé, la mise en demeure au conjoint(e) dans le cas où le locataire serait marié ou vivrait en partenariat enregistré. Le délai de 30 jours court dès la réception effective du recommandé ou à l’expiration du délai de garde de ce dernier (7jours ouvrables). Dans ce cas, c’est la théorie de la réception relative qui s’applique.  

Si le locataire ne s’est pas exécuté dans le temps qui lui a été imparti, son contrat de bail pourra être résilié pour motif de non-paiement pour la fin du mois suivant, ceci par courrier recommandé.    

  • Comment se déroule une résiliation du bail en cas de défaut de paiement du loyer ?  

La première étape consiste en l’envoi de la résiliation du contrat de bail pour non-paiement (art 257d CO) à l’expiration du délai de 30 jours de paiement imparti par la mise en demeure. Attention, lorsque le locataire est marié ou qu’il est en partenariat enregistré, la résiliation devra aussi être envoyée à son conjoint(e). Pour la résiliation du contrat de bail, c’est la théorie de la réception absolue qui s’applique, c’est-à-dire que la résiliation est réputée reçue le lendemain du dépôt de l’avis postal dans la boîte aux lettres de la personne concernée.

Le locataire, dont le bail a été résilié, doit libérer les locaux pour la date indiquée sur la formule de résiliation. Peu avant la date butoir, la régie prend contact avec la personne concernée pour fixer la date de l’état des lieux de sortie.

Dans le cas ou la personne ne libérerait pas l’appartement à la date convenue, il faudra intenter une action en justice en ouvrant une procédure sommaire pour cas clair (non-paiement). Cette procédure conduira à un jugement, qui une fois entré en force et si les locataires sont toujours dans les locaux après une période de 30 jours, donnera l’autorisation au bailleur de faire recours à la force publique pour faire évacuer le logement.    

  • Est-ce que la garantie peut servir de paiement des loyers courants ?  

En aucun cas la garantie de loyer ne peut être utilisée par le locataire pour subvenir à des besoins courants. La garantie de loyer sera libérée en fin de bail, conjointement par le locataire et le bailleur. Cette garantie servira à couvrir les loyers impayés et/ou les défauts et autres dégâts pouvant être imputés au locataire.    

  • Peut-on payer son loyer en crypto-monnaie ?  

A notre connaissance, aucune régie immobilière ne propose d’effectuer le paiement de son loyer en crypto-monnaie. Les exemples de transactions en crypto-monnaie sont rares. La station de St. Moritz offre la possibilité d’effectuer certains paiements au moyen du bitcoin. Pour l’instant, le scepticisme est de mise, l’instabilité et la volatilité des crypto-monnaies rendent l’exercice périlleux.  

Les devoirs du locataire en fin de bail

  • Devoirs du locataire en fin de bail À quoi doit faire attention le locataire lorsqu’il adresse une résiliation de bail à son bailleur ? 

Il doit faire parvenir sa résiliation au bailleur dans les délais convenus, par écrit et idéalement par courrier recommandé pour disposer d’une preuve en cas de besoin. Il fera également attention s’il est marié ou en partenariat enregistré car la résiliation ne sera valable que si les deux parties l’ont signée. Le préavis de congé pour un logement est généralement de trois mois mais le locataire prendra garde au délai de congé inscrit sur son contrat de bail. A noter que la résiliation est traitée en fonction de la date de réception au bailleur et non du timbre postal. 

  • Quelles différences y a-t-il entre une résiliation de bail anticipée, légale, contractuelle et quelles sont les obligations qui en découlent ? 

La résiliation anticipée est le fait de résilier son contrat de bail sans observer le délai de congé avec un préavis minimum d’un mois pour le quinze ou la fin du mois. Le locataire doit en informer le bailleur par écrit en précisant la date de restitution de la chose et a l’obligation de présenter au moins un locataire solvable qui est disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions à la date de restitution donnée par le locataire. S’il ne retrouve pas de potentiel repreneur, le locataire est responsable du paiement du loyer jusqu’à l’échéance de son contrat. Si le bailleur n’accepte pas le candidat solvable proposé par le locataire, celui-ci est libéré de ses obligations à la date souhaitée. 

La résiliation légale est le fait de résilier son contrat de bail pour l’une des échéances légales. Nous avons trois échéances légales, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. En effet, si le contrat de bail ne mentionne pas d’échéance ou de préavis, le délai légal de trois mois s’applique. Le locataire n’est donc pas tenu de retrouver un locataire car il a résilié dans le délai imparti. 

La résiliation contractuelle est le fait de résilier son contrat de bail pour son échéance contractuelle. Ainsi, le locataire avise le bailleur dans le délai imparti et n’est donc pas responsable de trouver un nouveau locataire. Cependant, il ne doit pas empêcher les visites et doit donc faciliter la relocation. 

  • Le locataire peut-il laisser des meubles ou des aménagements (chatière, peinture différente de l’état des lieux d’entrée, cloisons, etc.) faits pendant la durée de son bail ? 

Il est possible pour le locataire sortant de laisser des meubles ou différents aménagements qu’il aurait réalisés pendant la durée du bail uniquement si le locataire entrant les accepte. Cependant, il faudra spécifier à ce nouveau locataire qu’il devra remettre le logement dans son état initial lors de son départ si son repreneur ne souhaite pas les garder en l’état. 

  • Le locataire est-il tenu de recevoir des visites de potentiels futurs preneurs du bail ? Y compris lors d’une résiliation contractuelle ? 

Il doit permettre au bailleur d’inspecter la chose dans la mesure où ceci est nécessaire à la relocation des locaux. En effet, sauf cas urgent, il est possible d’imposer dans les cinq jours une visite des locaux. Elle peut avoir lieu tous les jours, sauf dimanche et jours fériés. Même lors d’une résiliation contractuelle, le locataire doit pouvoir faire visiter son logement pour faciliter la relocation. 

  • Dans quels cas un locataire pourrait-il ne pas être tenu de rendre le logement dans le même état que lors de la conclusion de son bail ? 

Lorsque le bailleur prévoit de faire des rénovations diverses, il informe le locataire qu’il est possible de laisser les locaux dans leur état actuel. Le locataire n’est pas tenu de remettre les locaux en l’état initial si le nouveau locataire reprend les divers aménagements faits par celui-ci (peintures diverses, pose de moquette, etc.). 

  • Quels travaux ménagers doit exécuter le locataire sortant afin de restituer son logement ? 

En plus des nettoyages usuels (sols, boiseries, radiateurs, fenêtres, agencement cuisine, carrelage, joints, etc.), le locataire devra nettoyer les stores (intérieur et extérieur), appareils sanitaires (détartrage et débouchage des écoulements), appareils ménagers (remplacement des bacs à légumes fendus ou cassés dans le frigo, portillon du freezer), balcon/terrasse (débouchage des écoulements, nettoyage des mousses).Il devra également remplacer les interrupteurs/prises cassés, nettoyer et/ou changer le filtre de la hotte de ventilation, reboucher les trous dans les murs et repeindre les éventuels murs en leur état initial. Cette liste regroupe les principaux contrôles et travaux préparatifs à faire avant l’état des lieux de sortie.  

  • Le locataire est-il tenu d’être présent lors de l’ELS ? 

Le locataire doit être présent lors de l’état des lieux de sortie ou se faire représenter par un tiers muni d’une procuration. Il a tout intérêt à être présent afin d’éviter de quelconques problèmes liés à l’état de l’appartement. 

  • Dans quel cas le locataire sortant sera-t-il contraint à devoir des frais au bailleur ? 

Lorsque des dégâts sont constatés à l’état des lieux de sortie, le bailleur établit, en annexe à l’état des lieux, une convention de sortie afin d’énumérer les divers problèmes observés. Pour ce faire, il se munira de l’état des lieux d’entrée pour comparer les différents points. Une fois ceci établi, il vérifiera ultérieurement la durée d’amortissement écoulée afin de procéder au calcul exact de l’indemnité due par le locataire.

Que faire en cas de décès d’un proche si celui-ci est locataire ?

Interview de M. Peter Forster
Directeur de la gérance chez Cogestim SA

  • Les héritiers ont-ils la responsabilité du bail de la personne défunte ? Le décès met-il fin au contrat de bail ?          

Il s’agit là d’une double question épineuse. En matière de succession, l’ensemble des droits et obligations du défunt (« de cujus » en langage juridique) passent à ses héritiers et ce dès l’ouverture de la succession, du seul fait du décès. Les héritiers sont donc « saisis » des droits et obligations du défunt dès l’ouverture de la succession, malgré le fait qu’il leur est encore loisible de répudier la succession. En vertu des dispositions légales en matière de droit du bail, le bail passe aux héritiers. Il s’en suit que l’hoirie qui forme une communauté devient le locataire et reprend les droits et obligations qui découlent du bail.

  • Si les héritiers décident de résilier le bail, doivent-ils tous signer la lettre de résiliation ? 

S’il y a plusieurs héritiers, ils acquièrent ensemble l’universalité de la succession ; ils forment donc une communauté héréditaire dite « hoirie » et sont propriétaires en main commune du patrimoine et des droits du défunt. Ceci implique que les actes juridiques doivent être formulés de manière conjoints et unanimes et la résiliation, en particulier, signée par tous.

  • Dans le cadre du droit du bail, les héritiers doivent-ils produire des documents particuliers lors du décès du locataire ? 

Dans ces moments de deuil, souvent synonymes de phase de vie émotionnellement chargée et compliquée, il y a effectivement besoin de documents officiels pour pouvoir effectuer des démarches administratives et en matière de contrat de bail. En premier lieu, il faut demander un certificat de décès qui, idéalement, devrait être accompagné de l’indication de l’identité des héritiers pressentis. Puis, dans un 2ème temps, il faut que la succession obtienne le certificat d’héritier, document officiel qui permet de renseigner le bailleur et au besoin résilier le contrat de bail. 

  • Y a-t-il des cas où les héritiers ne sont pas contraints d’honorer le contrat de bail de la personne défunte ? 

Il y a 2 hypothèses, l’une contractuelle et l’autre résultant des dispositions légales en matière de succession. Le premier cas consiste en la particularité que les parties ont prévu, contractuellement, un bail dont l’échéance est le décès du locataire. Il s’agit dans ce cas de figure d’un bail de durée déterminée et qui prend fin, sans qu’il passe aux héritiers, le jour de la survenance de l’évènement. Cette construction contractuelle, juridiquement possible, est rarement utilisée dans la pratique.   

La 2ème hypothèse, quant à elle bien plus fréquente, est celle où la succession est répudiée par les héritiers. En pratique, le montant dû par les héritiers entre dans la masse en faillite qui est traitée par l’Office des Poursuites et Faillites et qui clôture la succession. A défaut d’actifs suffisants, les loyers dus doivent être abandonnés par le bailleur totalement, ou partiellement pour les cas où une garantie de loyer existe.

  • Dans la mesure où les héritiers accepteraient la succession, peuvent-ils résilier le bail en tout temps ? 

Le législateur a prévu une possibilité de résiliation extraordinaire pour des héritiers qui peuvent dénoncer le contrat avec un préavis légal (3 mois pour un logement et 6 mois pour un bail commercial) pour le prochain terme légal qui en Suisse romande est le 1eravril, 1er juillet ou 1er octobre. Pour pouvoir invoquer ces dispositions, il est nécessaire de résilier pour le prochain terme légal dans un délai très court qui débute avec l'obtention du certificat d'héritiers. A défaut, les héritiers perdent la faculté d’invoquer ces dispositions et, comme il en ressort des réponses apportées, le bail passe définitivement aux héritiers. Cela implique que les droits et obligations qui découlent du contrat restent inchangés et que ce sont donc les mêmes règles que pour un locataire qui souhaite résilier qui s’appliquent. (Résiliation anticipée en proposant un repreneur ou résiliation ordinaire en respectant les délais de résiliation contractuels)

  • Qu’en est-il si les héritiers du locataire répudient la succession ? 

Le bail est en principe résilié par l’Office des Poursuites et Faillites et les clés du logement restituées par ledit office. Dans ce cas de figure, le bailleur devra respecter les dispositions en matière du Code civil, soit de laisser aux héritiers un délai (environ 20 jours) pour récupérer les biens personnels, même si la succession a été répudiée (Art. 573 CC) avant de procéder à l’évacuation des biens garnissant les locaux et pouvoir les relouer.

  • À partir de quand le délai de résiliation court-il pour les héritiers ?   

La succession ne peut, en principe, pas agir avant réception du certificat d’héritier. En pratique, on observe toutefois souvent une certaine flexibilité et, heureusement, du pragmatisme adapté à chaque cas, lorsque la volonté des héritiers est de résilier le bail. Il est à relever qu’un traitement particulier s’impose dans les cas où un délai très long s’écoule pour la succession avant de pouvoir agir. En effet, si les héritiers pressentis, ou l’un d’entre eux, souhaitent résilier le bail pour des raisons économiques, ils peuvent en cas de complication dans le cadre de la succession et l’obtention du certificat d’héritier, invoquer les dispositions du « nouveau » droit de la protection de l’adulte, entré en vigueur depuis le 1.1.2013. Ladites législation a repris, à l’art. 390 CC, une disposition générale qui permet à l’autorité de protection de l’adulte d’instituer une curatelle en raison d’absence. Dans ce cas-là, le Juge de Paix désigne alors un curateur de représentation selon les dispositions des articles 394 et 395 CC. Le curateur pourra ainsi agir et résilier le bail.

  • En cas d’héritiers multiples est-ce que le bail peut être repris par un seul des héritiers ?   

Non. Dans ce cas de figure, le bail doit être résilié par tous les héritiers et ce de manière anticipée, en proposant l’éventuel héritier intéressé en tant que repreneur. Relevons que le bailleur aura la faculté d’accepter le repreneur ou de libérer la succession de ses obligations sans louer l’appartement à l’intéressé.

Le défaut de la chose louée

  • Qu’est qu’un défaut de la chose louée ?

Il s’agit d’une qualité promise ou légitimement attendue du bien loué, qui disparaît ou est réduite. On distingue des défauts matériels  (infiltration d’eau, déficit d’isolation, équipement plus fonctionnel, …) et des défauts immatériels (Nuisances sonores, refus des autorités d’autoriser l’affectation prévue,…). Une part subjective se cache bien souvent derrière cette notion de défaut, les attentes et la tolérance des uns n’étant pas toujours celles des autres. 

  • Si l’objet présente des défauts, pourriez-vous nous rappeler les obligations : -du bailleur ?

Il doit y remédier dès qu’il en a connaissance et ceci dans un délai raisonnable. Ce délai variera donc en fonction de la nature du défaut, respectivement des moyens à mettre en œuvre pour y remédier. Une serrure de garage-box un peu grippée et capricieuse à l’ouverture ou l’apparition de gouttes d’eau dans un plafond n’exigeront pas la même urgence et les mêmes moyens. -du locataire ? Il doit informer le bailleur des défauts dont la réfection ne lui incombe pas. On peut donc exclure les menus défauts qui ne requièrent pas de compétence particulière et dont le prix n’excède pas 150 chf (ce montant est discutable et discuté car les avis divergent). Cette information de défaut se voudra être la plus précise possible (photos, pièces/locaux touchés, description de la nuisance subie), afin de permettre d’en jauger l’importance et de réagir en conséquence. Il m’apparaît judicieux que le bailleur ou son représentant se rendent sur place pour évaluer au plus juste la situation et prendre les dispositions utiles. A cet instant-là, pour autant que le défaut soit concret, l’inaction du bailleur peut mener à des prétentions financières et des actions en justice (consignation de loyer, dédommagement, réduction de loyer, etc…)  

  • Pour un locataire que signifie « l’obligation d’aviser le bailleur » et quel est le délai à respecter ?

C’est un aspect du droit qui vise à permettre au bailleur, qui n’occupe pas ses locaux/biens, d’en assurer la pérennité en étant informé des défauts constatés, ainsi que des défauts prévisibles. Il est attendu du locataire qu’il ne laisse pas l’objet se détériorer et qu’il réagisse aux évolutions matérielles et immatérielles citées au point 1. Dans les cas extrêmes, le locataire se voulant discret et ne souhaitant interpeler sa gérance pour peu de choses, pourrait se voir être tenu responsable de l’ampleur du dégât vu son manque de communication. En revanche, d’un point de vue légal, il n’y pas de délai à respecter, mais on ne saurait donc suggérer aux locataires de faire preuve de prudence, et l’inviter à signaler immédiatement tout problème qu’il rencontre dans son appartement/local.

  • Quels défauts pourraient apparaître suite à une négligence ou un mauvais usage de la chose par le locataire ? Dans tels cas, quelle serait la responsabilité du locataire ?

Le défaut le plus fréquent et le plus épineux est celui de l’apparition de moisissures. Le problème ne dépend pas uniquement de l’utilisateur du logement, mais l’on se trouve parfois confronté à des situations qui sont le résultat d’une attitude inadéquate. Le manque d’aération régulière, l’inutilisation de la hotte de cuisine, des filtres de ventilation de salle de bain très rarement nettoyés, sont des éléments qui peuvent rapidement se traduire par des moisissures. Par exemple, nombreux sont les locataires qui disposent de colonnes de lavage dans leur logement. Cet équipement permet une utilisation à discrétion et peut vite se traduire par une condensation et une humidité qui doit être évacuée. Il en va de même pour les écoulements bouchés ou difficiles qui sont parfois obstrués par la présence de substances inadéquates (litière pour chat, tampons hygiéniques, …).

Dans ce cas, le locataire peut être tenu responsable des défauts et la réfection portée à sa charge. Ce genre de défauts, qui peuvent être la conséquence d’une utilisation inadaptée sont très souvent complexes à manœuvrer, car les moyens de preuve sont limités. Le locataire vous répondra qu’il aère chaque matin et chaque soir et que sa responsabilité n’est pas engagée.

  • S’agissant de manquements éventuels du locataire ou simplement d’incidents non-intentionnels, celui-ci doit-il être couvert par une assurance quelconque ?

Une assurance RC-ménage permettra au locataire d’être assuré pour la remise en état des dégâts/défauts survenus inintentionnellement. Qu’il s’agisse de dégâts survenus durant la location ou constatés à l’état des lieux de sorties, cette assurance interviendra en demandant les précisions nécessaires. L’ECA est également contractée pour assurer les biens du locataire en cas de dégâts naturels ou incendie.  L’assurance RC-ménage n’étant pas le sujet de ce questionnaire, je me permets malgré tout de souligner que les couvertures pour des cas identiques sont très différentes d’une compagnie à l’autre, notamment en ce qui concerne les pertes de clés et le changement de cylindres.

  • Si un locataire venait à ne plus être couvert par une assurance, doit-il payer les réparations de sa poche ?

Tout à fait, la conclusion d’une assurance et la présentation de la police peuvent être exigées avant la remise des locaux, mais il n’y a évidemment pas de communication si le locataire assuré ne s’acquitte pas de sa prime et que sa couverture s’éteint. Il en va de même pour les remises en état des dégâts prévisibles ou causés par négligence que les assurances ne couvrent pas. Si le locataire omet de remonté la toile de tente extérieur et que celle-ci se déchire ou qu’il perce de nombreux trous dans les parois rendant l’aspect, même après avoir bouché les trous, inadéquat, il sera responsable des remises en état.

  • Quels sont les défauts auxquels le locataire a l’obligation de remédier par lui-même ? Et vice-versa pour le propriétaire ?

Comme mentionné au point 2, on attend du locataire qu’il exécute les réfections et entretiens de petites importances. Changement d’ampoules, refixation d’une poignée de porte intérieure,… . La réfection des défauts pour lesquels les connaissances techniques et moyens à mettre en œuvre sont limités peuvent légitimement être mis à charge du locataire Le propriétaire devra lui répondre de tous les autres ou du moins concourir à les faire cesser.  

En conclusion de ce questionnaire, je pense pertinent de relever que le signalement de défauts, qu’il puisse être exagéré ou non, est un moyen pour le bailleur de démontrer son attention et son écoute aux locataires. Dans un marché locatif tendu, où les relations bailleurs-locataires sont fréquemment périlleuses, je ne saurais trop suggérer de saisir cette opportunité de faire valoir son souci d’offrir un service compétent et réactif. J’exclus de cette idée la notion juridique qui impose une réaction sur le fond du problème, mais qui laisse les professionnels gérer la forme.

La vente aux étrangers

L'essentiel de la matière est régie par la Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger. Celle-ci a essentiellement pour but de prévenir la mainmise étrangère sur le territoire suisse, de sorte que l'acquisition d'une résidence principale est généralement subordonnée à l'autorisation de l'autorité cantonale compétente (Vaud, Commission foncière II).

L'entrée en vigueur récente des accords bilatéraux a cependant conduit à certains allégements de la Loi et de son application, notamment en relation avec les ressortissants de la Communauté européenne. Pour cette catégorie de personnes, il faut faire la distinction entre un ressortissant étranger domicilié en Suisse ou domicilié à l’étranger.  

  • Quelles sont les règles s’agissant des ressortissants étrangers avec domicile à l’étranger ?

Il est possible d’acquérir un bien d’exploitation tel qu’un hôtel, un centre commercial ou une usine. Concernant le logement, il est uniquement possible d’acheter un bien dans certaines communes (liste en annexe 1). La surface nette de plancher habitable ne doit pas, en règle générale, dépasser 200 m2 et s’il s’agit d’une propriété individuelle ( pas PPE) la surface de terrain ne doit pas dépasser, en règle générale, 1000 m2. L’achat est soumis pour le canton de Vaud à l’autorisation de la Commission foncière section II.  

  • Quelles sont les règles concernant les ressortissants étrangers de l’UE ou l’AELE ?

Ils ne sont pas considérés comme des personnes à l’étranger s’ils ont leur domicile en Suisse. Ainsi, ils ont les mêmes droits que les Suisses en matière d’acquisition de biens immobiliers et n'ont donc pas besoin d'autorisation. 

  • Qu’en est-il des ressortissants étrangers hors UE ou AELE, titulaire d’une autorisation valable de séjour permis B ?

Ces personnes sont autorisées à acheter une résidence principale, la surface de terrain ne doit pas dépasser 3000 m2. Elles peuvent également acheter une résidence secondaire aux mêmes conditions qu’un ressortissant étranger avec domicile à l’étranger. En outre, la requête doit être soumise à la Commission foncière II.

  • Quelle différence y a-t-il avec les ressortissants étrangers hors UE ou AELE, mais titulaires d’une autorisation valable de séjour permis C ?

Ils ne sont pas considérés comme des personnes à l’étranger s’ils ont leur domicile en Suisse, ils ont les mêmes droits que les Suisses en matière d’acquisition de biens immobiliers et n'ont donc pas besoin d'autorisation.  

  • Quelle est la procédure pour l’achat d’une résidence secondaire ou d’un logement 
    de vacances ?

Une fois le bien trouvé, il faudra procéder comme suit :

  1. La signature d’un acte de vente est conditionnée à l’obtention de l’autorisation d’achat, sous la forme authentique auprès d’un notaire.
  2. Il convient de déposer une requête avec copies de l’acte de vente et des plans envoyés à la Commission foncière II. Cette dernière est l’autorité de première instance, elle est composée de 5 membres et 4 suppléants nommés pour 5 ans par le Conseil d’Etat.
  3. Il est impératif qu’une autorisation soit libre selon le contingent annuel. Celui-ci est de 1500 cas en Suisse par année, dont 175 pour le canton de Vaud (voir annexe « contingents d’autorisation »). Si le contingent ne permet pas d’obtenir ladite autorisation, l’acquéreur sera alors contraint d’en attendre de nouveaux (le cas ne s’est pas survenu en 2017 mais il s’est posé au milieu des années 2000, voir annexe, tableau des contingents du canton de Vaud).
  4. La décision de la Commission foncière II est notifiée au Département de l’économie et du sport ainsi qu’à la Municipalité concernée, elle est aussi transmise à l’Office fédéral de la justice. En outre, le Département de l’économie et l’Office fédéral ont un droit de recours.
  5. Il est à noter que si une personne à l’étranger, son conjoint, le partenaire enregistré ou les enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaire(s) d’un logement de vacances ou d’une résidence secondaire, elle ne peut pas acquérir un autre immeuble de ce genre. En revanche, dès leur majorité, les enfants pourront à leur tour acheter un bien immobilier.

Conditions et charges qui seront mentionnées au Registre Foncier:

  1. Le propriétaire a l’interdiction de louer son bien à l’année, il ne peut le proposer à la location que pour des périodes de vacances.
  2. Il a l’obligation de requérir le consentement de la Commission foncière II si l’immeuble est vendu dans les 5 ans à compter de l’inscription au Registre Foncier.
  3. Passé un délai de 5 ans, le propriétaire a l’obligation de vendre son bien dans un délai de 2 ans s’il n’est plus utilisé par lui-même ou des membres de sa famille.
  4. Il est obligatoire d’obtenir l’autorisation de la Commission Foncière pour tout agrandissement de la surface nette de plancher.
  5. L’utilisation effective et durable de l’immeuble doit être celle d’un logement de vacances.
  • Un ressortissant étranger, domicilié à l’étranger, peut-il revendre son bien, acquis 
    en Suisse ?

La revente demeure sans restriction après un délai de 5 ans, avant ce délai il faut obtenir l’accord de la Commission foncière. En principe si elle y consent, il ne sera pas possible pour le vendeur de réaliser une plus-value, le délai de 5 ans étant un outil pour éviter la spéculation. Néanmoins, les étrangers domiciliés en Suisse n’ont pas de restrictions concernant la revente.

  • Quels conseils donneriez-vous à une personne étrangère qui projette d’acquérir un bien immobilier en Suisse?
  1. Premièrement, il faut définir s’il s’agit d’une résidence secondaire/logement de vacances ou d’une résidence principale.
  2. Il est important d’étudier avec un fiscaliste les répercutions au niveau de l’imposition revenu/fortune, à noter que s’il s’agit de l’achat d’un logement de vacances, il est possible de choisir une taxation simplifiée (sans dépôt d’une déclaration d’impôts). Je relève que, par expérience, la taxation ordinaire est souvent plus avantageuse.
  3. Il est nécessaire de réfléchir au financement, car en finançant une partie du prix par une hypothèque le risque de change sera diminué.
  4. Les émoluments de la Commission foncière II sont de l’ordre de 0.1% du prix d’achat, il convient de ne pas oublier cet élément dans le budget global.

La Lex Koller

La restriction pour l’achat de bien immobilier par des étrangers a débuté en 1961 sous forme d'un arrêté fédéral. Plus connue sous les noms de Lex Von Moos, Lex Furgler ou Lex Friederich, elle a subi des révisions fréquentes et substantielles à plusieurs occasions.

La Loi appliquée aujourd’hui est la Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) qui est entrée en vigueur le 1er janvier 1985.

La présente Loi limite l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse. Depuis les importantes modifications de 1997, elle porte le nom du conseiller fédéral Arnold Koller, élu le 10.12.1986, il se retire le 30.04.1999.  

Le bail et ses échéances

Interview de M. Gaël Loriol
Directeur adjoint chez Naef Immobilier Lausanne SA
      

  • Puis-je renoncer à un bail à loyer après l’avoir signé ?

Non. Lorsqu’un bail a été signé par les deux parties, il entre en force. Le seul moyen d’y mettre fin est de le résilier.

  • Quelle est la différence entre une résiliation contractuelle et une résiliation anticipée ?

La résiliation contractuelle se fait pour la date (échéance) de fin du bail, selon le contrat. La résiliation anticipée peut être faite en dehors de cette date.     

  • Est-ce qu’un bail peut être résilié en tout temps ? – à quelles conditions ?

Oui. Tel qu’évoqué dans la question précédente, une résiliation anticipée peut être donnée en dehors de l’échéance contractuelle. Celle-ci peut intervenir pour le 15 ou la fin d’un mois, en respectant un préavis d’un mois.    

  • Qu’est-ce qu’un délai de préavis ?

Il s’agit du délai à respecter afin de résilier son bail, qui est calculé en fonction de la réception du pli par son destinataire, et pas la date d’envoi. A titre d’exemple, le locataire qui souhaite résilier son bail de manière anticipée pour le 30 novembre 2017 devra s’assurer que sa lettre de résiliation parvienne à son bailleur au plus tard le 31 octobre 2017 ; le délai d’un mois sera respecté.

  • Quelle est la différence entre le délai et le terme du congé ?

Le délai de résiliation, c’est la durée qui doit s’écouler entre la réception du congé et l’échéance du bail, souvent trois mois. Le terme de résiliation, c’est la date pour laquelle les parties peuvent valablement mettre fin au contrat, moyennant un congé.

  • Est-ce le timbre de la poste ou le jour de réception qui fait foi lors d’une résiliation par exemple ?

Le jour de réception fait foi. En cas de doute sur l’acheminement de son pli, le locataire peut apporter sa résiliation en mains propres à son bailleur.

  • Sous quelles conditions un locataire peut-il être libéré de ses obligations par le bailleur ?

La loi le précise de manière explicite et simple : « […] il (le locataire) n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions » (art. 264 al. 1 CO).

  • Le bailleur est-il en droit de refuser un candidat proposé par le locataire lors de la résiliation d’un bail ?

Oui. Si le refus est motivé par un motif légal, tel que par exemple l’insolvabilité du candidat, le locataire doit poursuivre ses recherches. En revanche, si le candidat aurait pu être accepté mais que le bailleur ne souhaite pas donner suite à la candidature pour d’autres raisons qui n’incombent pas au locataire, ce dernier est libéré de ses obligations à la date à laquelle le candidat aurait été disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

  • Existe-t-il des congés extraordinaires qui ne tiennent pas compte des échéances légales ?

Oui. Pour ne citer que quelques exemples : le locataire, comme le bailleur, peuvent se prévaloir d’un juste motif en cas de circonstances exceptionnelles, inconnues, imprévisibles et graves. Le locataire peut résilier le bail de manière exceptionnelle en cas de défaut grave non résolu par le bailleur dans un délai raisonnable. L’usage de la chose louée doit être entravé de manière particulièrement grave. Ces deux premiers exemples sont extrêmement rares en pratique. Enfin, le bailleur peut se voir contraint de résilier un bail dans le cas où le locataire n’a pas payé son loyer malgré une mise en demeure, ou si ce dernier persiste à enfreindre son devoir de diligence envers les voisins (comportement inadapté) ou ne respecte pas un ou plusieurs éléments de son bail.

Vivre avec ses voisins, la tolérance avant tout !

Interview de M. Stéphane Boss
Directeur des Activités de Gérance et Directeur de la succursale Vaud

  • Lors de l’emménagement dans un nouvel appartement, quelles démarches peuvent faciliter les rapports de bon voisinage ?

Les premiers contacts avec le voisinage sont très importants pour démarrer une bonne relation. Aller se présenter auprès de ses voisins à l’arrivée dans l’immeuble peut faciliter les bons rapports. De nos jours, les personnes regrettent souvent de ne pas connaître leurs voisins. Apprendre à connaître son voisinage permet d’instaurer un climat de confiance et peut aussi conduire à se rendre des services, en cas d’absence notamment. 

  • Le bruit est l’une des raisons premières des conflits entre voisins, comment peut-on limiter le bruit dans son logement ?

Les personnes sont souvent très sensibles aux bruits de leurs voisins sans se rendre compte du bruit qu’elles provoquent elles-mêmes. Nous constatons que le niveau de tolérance semble avoir diminué depuis plusieurs années. Les bruits du quotidien peuvent être atténués par des petits aménagements (tapis au sol, rideaux, etc). Il est également important de suivre l’article 10) lettre a) des RULV concernant les horaires de tranquillité à respecter (évite les bruits excessifs qui peuvent incommoder les voisins ; il respecte leur repos de 22 heures à 7 heures) 

  • Est-il interdit de prendre des douches au-delà de 22h00 ?

Ceci n’est pas formellement interdit. Il faut simplement tenir compte de son voisinage et éviter des usages longs et fréquents.  

  • Quand doit-on, dans la mesure du possible, éviter de s’adonner au bricolage (perceuse, marteau, etc) ?

Là encore il y a lieu de respecter les RULV et son article 10) lettre a) à savoir entre 22H et 7H. Bien entendu, le dimanche est également un jour à préserver du bruit. Finalement tout dépend de la répétition du bruit qui peut devenir agaçante également et créer des tensions entre voisins. 

  • Quelles sont les précautions d’usage que le locataire peut prendre pour ne pas incommoder ses voisins avec les odeurs (cuisine, poubelles sur le palier ou balcon, grillade, etc) ? 

Il faut clairement éviter de laisser des poubelles sur des balcons et terrasses. La cage d’escaliers ne doit également pas être considérée comme un local container. Les règlements de maisons décrivent les bonnes manières de vivre afin de ne pas faire subir ces désagréments au voisinage. 

  • Pour les logements disposant d’un balcon, à quoi dois-je être attentif vis-à-vis de mes voisins directs (arrosage, arrimage solide bac à fleur, etc) ?

Les balcons ou terrasses sont des lieux à la vue de toutes et tous. Il y a lieu de ne pas l’utiliser comme dépôt. Les plantes doivent être installées à l’intérieur pour éviter tout risque de blesser quelqu’un. Il faut également procéder à un arrosage léger pour éviter des débordements sur les balcons du dessous. 

  • Peut-on laisser des affaires personnelles sur le palier (chaussures, parapluie, meuble, décoration, etc) ?

Cette question est très intéressante car les locataires ont tendance à utiliser les paliers comme pièce supplémentaire de rangement, sans se rendre compte des risques engendrés. En effet, pour des questions de sécurité et notamment en cas d’incendie, les cages d’escaliers doivent être libres de tout objet pour que l’évacuation des habitants se fasse sans risque. Une communication de la gérance ou du propriétaire, rappelant ce point de sécurité, sera mieux perçue et généralement respectée. Nous demandons aux gérants et concierges de suivre ceci de très près.

  • À quels éléments doit-on prêter attention dans les lieux communs (parking, corridors, caves, etc) ?

Les lieux communs sont utilisés au quotidien et la notion de risque d’accident est une préoccupation permanente. Les gérants et les concierges doivent s’assurer du bon éclairage des cages d’escaliers, que l’enrobé du parking et chemins d’accès ne soient pas dégradés. Des lieux communs propres et bien entretenus seront toujours plus respectés par les usagers.  

  • À quoi les détenteurs d’animaux domestiques doivent-ils prendre garde ?

Au respect des locaux communs et abords de l’immeuble et naturellement du voisinage. Nous en revenons également à la notion de bruit. 

  • Lorsqu’un conflit éclate entre voisins, quelles sont les options possibles pour tenter d’y mettre un terme ?

Vous évoquez un sujet très important avec cette question, à savoir les qualités de psychologie et de médiation dont doit faire preuve un gérant d’immeubles. Les plaintes d’un locataire à l’encontre d’un autre doivent être étudiées et le gérant ne peut pas agir sans savoir si ces plaintes sont bien fondées. Il faut donc que la personne plaignante lui adresse des éléments probants. Il ne faut pas oublier que de tels agissements peuvent constituer une violation du devoir de diligence du locataire et, qu’après un premier avertissement au locataire fautif, le bail pourrait être résilié en cas de récidive. La difficulté pour le gérant est de faire la distinction entre les cas relevant du bail qui peuvent se régler par des discussions permettant de mettre un terme au conflit, de ceux qui sont strictement personnels et qu’il n’appartient pas au gérant de régler. Dans ce genre de cas, nous dirigeons nos locataires vers un médiateur comme la maison des médiations.

AirBnB

Interview de M. Vincent Goye
Directeur région Vaud chez Domicim

  • Airbnb s’apparente-t-il à de la sous-location lorsqu’un locataire propose le bien sur la plate-forme ? 

Le fait de proposer un logement loué sur Airbnb est considéré comme de la sous-location, puisque le locataire va mettre celui-ci à la disposition d’une ou plusieurs autres personnes, contre paiement d’une somme d’argent. Les deux éléments essentiels d’un bail (usage de la chose et paiement d’un loyer) sont bien présents dans cette relation « en chaîne ». Il ne s’agit ni d’une colocation, ni d’un hébergement gracieux.

  • Dans quels cas le locataire qui recourt à Airbnb  viole-t-il ses obligations vis-à-vis du bailleur ? 

Dans la très grande majorité des cas, le locataire sera en infraction, car la sous-location, même si elle ne porte que sur une partie du logement, est réglementée : l’article 262 CO exige le consentement du bailleur. Dans le canton de Vaud, cet accord doit, en plus, être écrit, et le bailleur (auquel les conditions de la sous-location devront être communiquées) a 30 jours pour répondre à cette demande. Il est donc rare que le locataire respecte ces obligations, d’autant que le bailleur sera souvent dans un des trois cas de refus légaux. 

Il arrivera aussi fréquemment que le locataire viole d’autres obligations, via les agissements de son sous-locataire, dont il est responsable :

- usage de la chose avec le soin nécessaire
- manque d’égards dus aux voisins et personnes habitant l’immeuble
- non-respect des clauses du bail sur l’entreposage d’objets dans les couloirs, volume sonore, utilisation du lave-linge, fermeture de la porte d’entrée....
Des locataires « éphémères » sont en effet moins enclins à respecter le bien loué et les règles de la vie en communauté.  

  • Risque-t-on une colonisation Airbnb des centres urbains ?

A terme, si le phénomène continue à prendre de l’ampleur, on peut craindre en effet une colonisation des centres urbains. Ceux-ci sont très prisés des voyageurs et les loyers souvent plus élevés qu’en périphérie, ce qui incite les locataires à amortir ce poste de dépense en mettant leur logement à disposition plus ou moins longtemps et plus ou moins fréquemment, en fonction de leurs contingences financières. 

  • Quels seraient les risques si les propriétaires préféraient proposer leurs biens sur Airbnb plutôt que de les louer et est-ce que l’augmentation de l’offre Airbnb renforcerait la pénurie de logements ? 

Mécaniquement, si des bailleurs qui jusqu’ici louent à l’année, se tournent vers des locations de (très) courte durée, moins de logements seront disponibles et le marché locatif sera atteint. Sans aller jusqu’à parler de pénurie, les tensions actuelles seront encore un peu plus fortes.Il ne faut pas oublier en effet les contraintes pour les bailleurs classiques, puisque la location type Airbnb s’apparente à une prestation quasi-hôtelière : il n’est donc pas certain que beaucoup veuillent s’engager dans cette voie et déséquilibrent  ainsi très significativement le marché locatif. Le Conseil Fédéral, dans un rapport de janvier 2017, semble d’ailleurs écarter tout danger à court terme, puisqu’il a considéré qu’aucune loi nouvelle ne s’imposait « en l’état ». Pour parer à toute éventualité, il a toutefois mandaté un examen sur les plateformes d’hébergement. 

  • Un locataire peut-il se voir résilier son bail si le bailleur apprend que le bien a été proposé sur Airbnb par ledit locataire ? 

Si le locataire n’a pas demandé l’autorisation du bailleur, voire a outrepassé son refus, il s’expose en effet à une résiliation du bail à effet quasi-immédiat. 
Le bailleur peut utiliser la procédure prévue par l’article 257f CO : adresser à son locataire une « protestation écrite », et, sans régularisation de la situation dans un délai raisonnable, résilier le bail en respectant un délai de préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. La même sanction est applicable en cas de dégradation du bien ou de plaintes intempestives du voisinage du fait des conditions d’occupation du logement.  

  • Quelles démarches le locataire doit-il entreprendre pour mettre son logement sur Airbnb ?  

Ces démarches sont multiples, car outre le droit du bail, le locataire doit respecter une multitude de réglementations ! Il devra notamment :

- recueillir l’accord écrit de son bailleur, après lui avoir communiqué les conditions de la sous-location (durée et prix notamment)
- s’inscrire sur le registre communal des entreprises si cette activité de sous-location est répétitive, car il devient alors un loueur en meublé
- verser une taxe de séjour si l’immeuble est situé dans une commune qui en a instauré une
- déclarer les revenus générés par cette activité
- déclarer ses locataires étrangers à la police, comme tout hôtelier est tenu de le faire, ou, en cas d’occupation supérieure à 3 mois, au contrôle des habitants
- vérifier le respect des prescriptions en matière d’hygiène et de sécurité (notamment de sécurité-incendie)
- s’assurer du respect de la loi sur l’égalité des personnes handicapées 

Attention enfin, lorsque la location via Airbnb est constante et répétée, les dispositions de la LDTR sur les changements d’affectation des locaux trouveront à s’appliquer, et une autorisation devra être demandée…mais ne sera pas forcément obtenue !

La sous-location

Interview de M. Guillaume Châtelain
Responsable de la gérance chez Burnier & Cie SA

  • A-t-on le droit de sous-louer son appartement ?

Oui, il est autorisé de sous-louer son appartement sous certaines conditions.·        

  • Doit-on demander l’accord de son bailleur ?

Absolument, il est impératif de demander préalablement l’accord de son bailleur avant de s’engager dans une relation contractuelle de sous-location.         

  • Comment un contrat de sous-location en bonne et due forme doit-il être rédigé ?

Attention, Le contrat sous-location est un contrat de bail en soit. Par conséquent, il est soumis aux mêmes règles qu’un contrat de bail standard. Une attention particulière devra être apportée lors de la rédaction de celui-ci. L’avis d’un professionnel est vivement conseillé.

  • Peut-on fixer un loyer supérieur à celui inscrit sur le bail ?

Une nouvelle fois, ceci ne peut être effectué que sous certaines conditions bien précises. Par exemple, dans la mesure ou des prestations supplémentaires sont offertes (appartements meublé, ou autre) une majoration peut être justifiée. Cependant, il parait primordial de rappeler que la sous-location n’est aucunement un outil juridique prévu pour engendrer un bénéfice.        

  • Le sous-locataire doit-il constituer une garantie de loyer ?

Il n’est pas obligatoire de constituer une garantie. Cela doit être déterminé lors des pourparlers pré-contractuels entre le sous-locataire et le sous-bailleur. Cependant, nous conseillons vivement d’en exiger une.

  • Qui est responsable en cas de dommage ?

Le fait qu’un contrat de sous-location soit établit, ne modifie aucunement la relation contractuelle initiale entre le bailleur et le locataire. Par conséquent, ce dernier reste responsable des éventuels dommages causés par le sous-locataire. Il en va de même pour le paiement des loyers, le locataire initial reste seul responsable.

  • Y a-t-il une durée maximale de sous-location ?

Il n’y a pas de durée maximale au sens stricte de la loi. Cependant, il est nécessaire de rappeler que la sous-location n’est envisageable que si elle adopte un caractère provisoire.En effet, le locataire initial doit obligatoirement avoir la ferme intention de réintégrer son logement.

  • Quels délais de résiliation doit observer le sous-locataire ?

Comme vu précédemment, le contrat de sous-location est un contrat à part entière. Dès lors, les délais prévus contractuellement feront foi, tout en sachant que des délais minimums, selon la nature de l’objet mise à bail, sont prévus dans la loi. Nous conseillons fortement de faire corroborer les échéances du contrat de sous-location avec celles du contrat de bail initial.

 

 

La garantie de bail à loyer

Interview de M. Fabien Anex
Directeur M&B Gérance à Lausanne et membre du comité USPI Vaud

  • À quoi sert la garantie de loyer ?

Elle sert à apporter une sécurité pour le bailleur, pour le cas où le locataire aurait, en fin de bail¸ des obligations financières envers le propriétaire qu’il ne serait pas en mesure de payer. Par exemple, des frais de réparations de dégâts, des frais de nettoyages complémentaires ou des loyers impayés.·        

  • Quels sont les valeurs minimale et maximale d’une garantie de loyer ?

Il n’existe pas de montant minimum. Un propriétaire pourrait par exemple renoncer à exiger une garantie. S’agissant des montants maximum, le Code des Obligations, complété par l’art. 2 des Règles et Usages locatifs vaudois (RULV) limite le dépôt à 3 mois de loyer net (hors charges) pour les logements.Il n’existe par contre aucune limitation dans le domaine du bail commercial, qui peut être déterminé librement entre bailleur et locataire.·        

  • De quelles manière peut-on consituter une garantie ?

Dans le canton de Vaud, le montant de garantie doit être déposé auprès d’une banque, qui émettra ensuite une attestation d’ouverture de compte mentionnant le montant, le lieu de la location et le nom des parties. Un exemplaire de cette attestation doit être remise au bailleur qui la conservera ensuite tout au long de la durée du bail.·        

  • Quels documents doit-on fournir lors de la constitution d’une garantie sur un compte bancaire suisse ?

Les exigences diffèrent selon les établissements bancaires. Néanmoins, une pièce d’identité valable et une copie du contrat de bail sont généralement indispensables à cette démarche.·        

  • De quelle manière fonctionne les services de cautionnement ?

Ils peuvent être une alternative à la garantie bancaire. Le principe peut se comparer à une assurance : en lieu et place d’argent «cash » déposé à la banque, une compagnie spécialisée (Swisscaution, Firstcaution,…) se porte garante du paiement des dommages qui pourraient être créés par le locataire. Dans ce cas, la société de cautionnement paie le montant dû au bailleur et demande ensuite au locataire de le rembourser.  La société de cautionnement ne fait que de garantir une sécurité pour le bailleur, mais n’assume pas les frais qui doivent  finalement être pris en charge par le locataire. ·        

  • Sous quelles conditions et dans quels délais peut-on récupérer sa garantie lors d’une résiliation de bail ?

La garantie est conservée par le bailleur au minimum jusqu’au jour du départ effectif (état des lieux de sortie) du locataire. Dès lors, on se trouve généralement devant les cas suivants  :

1)      Le locataire doit encore des frais à l’égard du bailleur (par exemple : nettoyages complémentaires, réparation de dégâts, solde d’un décompte de chauffage à payer encore en souffrance, etc…). Le locataire peut alors :

a.      Payer le montant demandé par le bailleur, qui libèrera ensuite la garantie de loyer.

b.      Demander à ce que le montant requis soit prélevé sur la garantie de loyer. Une demande dans ce sens, signée des deux parties, sera adressée auprès de la banque ou la société de cautionnement, qui versera son dû au bailleur et restituera le solde au locataire.

2)      Le locataire n’a pas de frais à assumer : le bailleur libère la garantie, généralement dans les 10-20  jours qui suivent l’état des lieux de sortie. Si aucune des parties ne donne suite au scenario ci-dessus, la garantie peut être récupérée par le locataire lorsqu’une année s’est écoulée après la date de fin de son bail.  

  • J'ai déjà un dépôt bancaire. Puis-je le récupérer aujourd'hui ?

La demande doit être préalablement soumise au propriétaire, qui pourrait être en droit de le refuser, par exemple si le bail prévoit que le dépôt doit être constitué par une garantie bancaire. S’il l’accepte, le locataire peut alors établir un cautionnement de loyer et ensuite récupérer son argent déposé auprès de la banque.

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USPI Vaud
Union suisse des professionnels de l'immobilier Vaud
Route du Lac 2
1094 Paudex

Tél. 058 796 33 00
Fax 058 796 33 82

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